какая ипотека дешевле на новое или готовое жилье
«Вторичка» с ремонтом или новостройка? Как госпрограммы заставляют нас переплачивать
Семейная и «антикризисная» ипотечные программы под 6% и 6,5% привлекают низкими ставками, но действуют только на первичном рынке. Не все готовы покупать квартиру без отделки и тем более брать дополнительный кредит на ремонт. На примере ВТБ посмотрим, что оптимальнее – новостройка без ремонта или готовая квартира.
ВТБ снизил проценты по программе «Больше метров – ниже ставка». Если берёте квартиру больше 65 кв м, банк даёт скидку к кредиту 0,8%. Итоговая минимальная ставка – 7,6%, что на 1,1 процентный пункт выше популярной ипотеки с господдержкой.
Ипотека — мир контрастов. Фото: pinimg.com.
В банке считают, что их программа – настоящее спасение для заёмщиков, не попадающих под условия госпрограммы. Предложение «Больше метров – ниже ставка» действует и на первичном, и на вторичном рынке. А скидка на квартиры большей площади расширяет выбор заёмщика.
Сравним условия программ
«Больше метров – ниже ставка» ВТБ
до 12 млн руб. в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленобласти
до 6 млн руб. – другие регионы
6,1% годовых с комплексным страхованием
Новостройки и готовые квартиры
31 декабря 2020 года
Сколько будем платить?
Возьмём две «трёшки» в регионе за 4,5 млн рублей – в готовом доме и в новостройке. Обе с одинаковой площадью – 65 кв м. На «вторичке» есть базовый ремонт, в новостройке – серые стены. Срок кредита – 10 лет.
Вторичное жильё:
Новостройка:
При прочих равных платежи – практически одинаковые. На «первичку», конечно, ниже первоначальный взнос, можно использовать маткапитал. Однако не забываем, что нужен ремонт.
Черновую отделку можно заказать у застройщика. Фото: rvb32.ru.
В среднем застройщик берёт 7 тыс. рублей за квадратный метр, делая черновую отделку. Обычно это обои под покраску, крашеный потолок, простая сантехника и ламинат. На 65 кв метров получится 455 000 рублей.
Это цена квартиры с черновым ремонтом, без учёта кухни и мебели. На более-менее приличную кухню с варочной панелью, духовым шкафом и холодильником придётся заложить ещё около 150 тыс. рублей.
Выбор делает каждый заёмщик в зависимости от своего дохода и желаний. В конце концов, на покупку квартиры влияет не только цена и площадь. Многое зависит от района, дома и даже настроения будущего хозяина.
Что лучше: вторичка или новостройка в ипотеку в 2020 году
Основные категории рынка жилой недвижимости – новостройка и вторичка. Каждый из этих типов квартир имеет свои плюсы и минусы. Для покупки обоих россияне оформляют займы. В связи с этим возникает логичный вопрос: что лучше – вторичка или новостройка в ипотеку в 2020 году. Ответ на него решил найти сервис Бробанк.ру, произведя расчет того, какой вариант дешевле.
Что лучше взять – вторичка или новостройка в ипотеку в 2020 году
Помимо финансовой стороны, оба варианта располагают собственными плюсами и минусами. Например, после покупки квартиры на вторичном рынке, даже при условии оформления займа на ее приобретение, можно практически сразу заселяться. В случае с новостройкой это не удастся. Сначала придется ждать сдачи объекта в эксплуатацию, а потом еще проводить ремонт.
Новое жилье зачастую более прогрессивное. Учитывает современные реалии. Например, снабжено паркингами, которых не встретить в фонде старше 20 лет. Подобных примеров в пользу того или иного варианта масса.
Причем не стоит забывать об индивидуальных нюансах. Например, если в привычном для человека районе, где, например, он работает и учатся его дети, продается вторичное жилье, а новостроек в ближайшие пару лет не предвидится, то навряд он согласится на переезд. Скорее всего будет куплена подержанная квартира.
Все эти аспекты детально рассматриваться не будут, так как основная задача стоит в выполнении расчета: что лучше – вторичка или новостройка в ипотеку в 2020 году. То есть выявить – что выгоднее в финансовом плане. Тем более, что в целом плюсы и минусы не привязаны к определенному периоду. В частности, 2020 году. Они всегда являются актуальными и не меняются.
Входные данные для расчета
Все параметры среднестатистические. Выполнить расчет для индивидуальных случаев практически невозможно. Ведь даже сравнение цен может выполняться по двум кваритрам с разными классами. Соответственно, для одного случая окажется жилье на вторичном рынке дешевле, а для другого – дороже, чем в новостройке.
Во внимание не принимались сопутствующие расходы. В частности, ремонт. Он может требоваться не только в новостройке, но и в квартире вторичного рынка жилья. В связи с чем, предугадать необходимость этих трат невозможно. Не говоря уже об их сумме.
Также учитывается, что некоторые расходы по ипотечной сделке идентичны. Например, страховка недвижимости и заемщика. Естественно, в финансовом эквиваленте отличия будут. В то же время они настолько незначительны, что фактически приравниваются к погрешности.
Плюс, их оплата зачастую выполняется за счет собственных денег клиента. Соответственно, на эти траты проценты не начисляются. Поэтому в итоге они сопоставимы, и существенной разницы в выгоде вторички или новостройки не несут.
Стоимость недвижимости
Последние данные цены 1 кв.м:
Итоговая цена квартиры, с учетом ее площади в 60 кв.м:
Изменение цены 1 кв.м за последние 10 лет – 10,7%. Применимо к обоим квартирам, так как после покупки новостройки она автоматически переходит в статус вторички при дальнейшей реализации.
Условия ипотечного договора
Срок – 220,8 месяцев. Для более простого расчета, а также учитывая тенденцию рынка к увеличению периода действия договора, соглашение предусматривает длительность в 18,5 лет. То есть 222 месяца.
Ставка – 8,69% годовых для новостройки. Зачастую, базовые ставки, без учета программ с субсидированием, для вторички больше на 0,2% годовых. Соответственно, для квартиры на вторичном рынке будет установлена комиссия на уровне 8,89% годовых.
График платежей – аннуитетные. То есть ежемесячно равными суммами.
Дополнительно для вторички принимается во внимание титульное страхование, отсутствующее в требованиях банков в ипотеке на новостройку. Цена услуги средняя – 1% от стоимости жилья. Соответственно, клиент внесет за ее оформление 35 117 рублей. Остальные сопутствующие траты примерно сопоставимы в обоих вариантах займа.
Первоначальный взнос – 30% цены жилья. Соответственно, в долг, учитывая округление, оформляется для покупки новостройки – 2 691 000 рублей, вторички – 2 460 000 рублей.
Исключаются из рассмотрения любые изменения условий договора. Например, досрочное погашение, просрочка и кредитные каникулы не предусмотрены в оценке того, что лучше – вторичка или новостройка в ипотеку в 2020 году.
Расчет: что дешевле – вторичка или новостройка в ипотеку в 2020 году
После погашения долга квартира в новостройке обойдется в 6 571 102 рубля. Вторичка – 6 109 856 рублей. Итого – выгоднее покупать квартиру на вторичном рынке на 461 246 рублей. Это, если принимать во внимание только затраты на приобретение жилья. То есть дешевле купить в ипотеку квартиру на вторичке.
По истечению времени прогнозируемая цена жилья изменится. Проще говоря — реализовать их можно будет за другие объемы средств. Учитывая принятые входные данные, стоимость нвоостройки составит 4 254 799 рублей. Вторички – 3 887 430 рублей. Выгоднее приобрести новостройку на 367 369 рублей.
Если учитывать прогнозируемое изменение цен на рынке жилья, а также разницу в расходах при покупке квартиры в ипотеку в 2020 году, более выгодно в финансовом плане все же покупать вторичку. Она по итогу дешевле на 93 877 рублей.
В то же время эта сумма незначительная. Она составляет 2,4% от цены новостройки, и 2,6% — вторички. То есть сопоставимо с обязательными дополнительными расходами на некоторые услуги в процессе оформления займа.
Соответственно, при желании оформить в ипотеку вторичку или новостройку опираться стоит не на финансовую разницу этих долговых обязательств, а на другие параметры. В частности, личные приоритеты, касающиеся в принципе этих двух разных рынков жилья.
Официальные источники информации:
Комментарии: 4
Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:
Уважаемая Светлана, мы не можем спрогнозировать выгоду продажи квартиры через неопределенный срок, поскольку данных о тенденциях рынка нет, также не учтен регион, где расположена недвижимость, и риски.
Что касается покупки, то выгоднее вариант с вторичкой, поскольку вы сможете сразу сдавать недвижимость, быстрее закроете ипотеку и меньше потеряете ан процентах.
Уважаемый Николай, формально никаких негативных последствий для вас и повторной заявки нет. Однако многое зависит от конкретного банка. Единственное, что важно учитывать при подборе вторичного жилья, то, что банк должен его одобрить. При проверке квартиры важно, что у жилья:
— нет долгов за коммунальные платежи;
— нет не узаконенных перепланировок;
— многоквартирный дом в обозримом будущем не предназначается под расселение и снос.
Льготная ипотека на фоне роста цен: стоит ли сейчас покупать новостройку
Российские банки выдали в январе — октябре 2020 года в виде ипотечных кредитов рекордную сумму в 3,25 трлн руб. Это больше, чем было выдано за весь 2019 год (2,8 трлн руб.) или в рекордном для ипотечного рынка страны 2018-м (3,01 трлн руб.). Объемы выдачи растут благодаря дешевой ипотеке — льготной кредитной программе под 6,5% на квартиры в новостройках. Это дало повод некоторым экспертам заявить о возникновении на рынке недвижимости ипотечного пузыря, однако Центробанк его пока не видит. Зато ажиотаж уже привел к закономерным рыночным последствиям, которые заметил «СберИндекс»: в третьем квартале цены на недвижимость по всей России поднялись на 4,1%, при этом драйвером выступил первичный рынок, где стоимость квадратного метра подскочила на 8,6%.
Редакция «РБК-Недвижимости» обратилась к экспертам с вопросом: насколько выгодна льготная ипотека под 6,5% при росте цен на квартиры в Москве?
Как росли цены на новостройки
С июня 2020 года, после отмены большинства введенных ранее в связи с пандемией COVID-19 ограничений, по октябрь стоимость квадратного метра в новостройках Москвы значительно выросла. «Средняя цена предложения квартир в столичных новостройках стандарт- и комфорт-класса за этот период увеличилась на 7,7%, бизнес-класса — на 8,7%, премиум — на 7,4%, а элитного — на 4,1%», — отмечает директор аналитической платформы bn.MAP.pro Сергей Лобжанидзе.
«Напомним, средневзвешенная ставка по ипотеке на начало февраля 2020 года, по данным ЦБ РФ, составляла около 8,8%. Тогда же средняя цена квартиры комфорт-класса в Москве была на уровне 180 тыс. руб. за 1 кв. м, средняя цена квартиры бизнес-класса — 254 тыс. руб. за 1 кв. м», — уточнил генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи» Денис Бобков. Благодаря льготной программе средняя ставка по кредитам на новостройки в последние четыре месяца составляет около 5,9%.
Цены «съели» выгоду дешевой ипотеки
Рост цен на новостройки, безусловно, «съел» часть выгоды от льготной ипотеки, считает Лобжанидзе. Для примера эксперт использовал расчеты для типовой однокомнатной квартиры площадью 41 кв. м.
«В июне при покупке данной квартиры за 7 380 000 руб. в ипотеку от Сбербанка с минимальным первоначальным взносом 15% (1 107 000 руб.) на 19 лет под 6,5% годовых ежемесячный платеж заемщика составил бы 47 979 руб. в месяц. А суммарный размер переплаты за весь срок кредита — 4 666 307 руб. В ноябре 2020 года, с учетом роста цен, сумма покупки квартиры с аналогичными характеристиками (стадия готовности, площадь) составила бы уже 7 954 000 руб., то есть на 574 000 руб. больше, чем пять месяцев назад. Таким образом, при оформлении ипотеки на тех же условиях ежемесячный платеж заемщика составил бы 51 711 руб. При этом в качестве первоначального взноса покупатель должен будет внести 1 193 100 руб. собственных средств, что на 86 100 руб. больше, чем пять месяцев назад. А суммарный размер переплаты за весь срок пользования кредитом вырастет до 5 029 240 руб. (+362 933 руб.)», — объяснил Сергей Лобжанидзе.
Справедливость таких расчетов подтверждают и другие аналитики рынка недвижимости. Руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Михаил Хорьков подсчитал, что возможный в некоторых крупных городах рост на 20% цен на новостройки к концу года почти полностью растворит эффект от льготного кредитования с позиции ежемесячного платежа. «Поэтому в ближайшие месяцы главным ограничением для выхода на рынок жилья будут возросшие цены, а не ипотечная ставка», — пояснил он «РБК-Недвижимости».
Экономия на низкой ставке
Противоположное мнение высказал Денис Бобков из «Недвижимость-Профи». «Низкая ипотечная ставка все равно компенсирует рост цен и обеспечивает экономию», — уверен он. По его расчетам, экономия зависит от величины первоначального взноса и динамики роста цен.
Для своего примера эксперт привел две двухкомнатные квартиры: комфорт-класса (52 кв. м) и бизнес-класса (60 кв. м). При первом взносе 30% и сроке кредитования 20 лет все кредитные показатели (см. таблицу) на обе квартиры будут ниже при ставке 6,5%, рассчитал эксперт.
Новостройка или в готовое жилье: в каком доме брать квартиру в ипотеку?
Ипотека в России – популярный способ приобретения собственной жилплощади. Не все граждане имеют возможность накопить на покупку квартиры, либо получить квартиру в наследство. Поэтому россияне все чаще обращаются к ипотечному кредитованию.
Прежде, чем заняться поиском банка, потенциальный покупатель задается вопросом: квартиру на каком рынке жилья выгоднее приобрести? Принято считать, что к первичному рынку жилья относится квартира в новостройке, а ко вторичному – в старом доме. Но это определение – распространенное заблуждение.
Что такое «готовое жилье» и что такое «первичка»?
Итак, отвечая на вопрос, на каком рынке жилья выгоднее купить квартиру, обратимся к определениям. Первичное жилье – это не обязательно квартира от застройщика. Под эту категорию попадает любая квартира, на которую не были оформлены права собственности. Например, это может быть жилплощадь и в готовом доме. Разница заключается в том, что на такую квартиру отсутствует запись в ЕГРП и регистрация владельца.
После того, как застройщик сдает дом, а покупатель приобретает квартиру и оформляет на нее право собственности, получает свидетельство о госрегистрации, жилплощадь в новостройке фактически становится вторичным жильем. Продавать квартиру в новом доме, даже спустя год после его постройки, владелец будет уже как «вторичку».
Ипотека под новостройку также отличается от жилищного кредита на готовую квартиру по способу заключения сделки. Покупатель приобретает «вторичку», подавая заявление вместе с пакетом документов в Федеральную регистрационную службу. Ведомство выдает владельцу свидетельство на собственность и регистрирует выдачу ипотеки.
При покупке жилья на первичном рынке в строящемся доме, застройщик и покупатель заключают договор долевого строительства. Когда недвижимость будет введена в эксплуатацию, заемщик может подавать документы на ипотечный кредит. Собирать пакет документов придется дважды: в первый раз для застройщика для заключения договора долевого участия с залогом прав требования. Второй раз – для банка, регистрации жилищного кредита и права собственности на недвижимость.
Плюсы и минусы «первички»
Многие потенциальные покупатели ошибочно полагают, что купить новостройку в ипотеку от застройщика может быть выгоднее, чем готовое жилье. На самом деле, привлекательной при покупке первички может быть только низкая цена. Конечно, на ранних этапах строительства квартира может стоить на 20%, и даже 30% дешевле, чем ее аналоги в готовом доме. Однако взвесим «за» и «против» этого рынка жилья, и разберем их подробнее:
Плюсы:
Минусы:
Покупка квартиры в новостройке в ипотеку станет наиболее выгодным вариантом, если приобретать недвижимость в сданном доме. В этом случае сводятся к минимуму риски долевого строительства. Также безопасным считается заключение договора с надежными застройщиками на последних этапах строительства.
Плюсы и минусы готового жилья
Стоимость жилплощади на вторичном рынке отличается от новостроек. Однако цена зависит от конкретного района и города. Любое жилье будет дороже, находясь ближе к центру города, но цена за готовую квартиру в престижных районах порой сравнима с элитными домами.
Плюсы:
Минусы:
Подведем итоги
Говорить однозначно, на каком рынке жилья лучше покупать квартиру, было бы грубой ошибкой. В каждом отдельном случае нужно взвесить все плюсы и минусы. В первую очередь, потенциальному покупателю нужно определиться со своими финансовыми возможностями, социальным статусом и понимать цели покупки.
Подумайте, терпят ли время и обстоятельства окончания строительства первички или отделочных работ, или вам необходимо заселиться сразу же после покупки квартиры. Если целью приобретения недвижимости являются вложения или пассивный источник дохода, то подойдут оба варианта. Однако квартира в Москве в новостройке под ипотеку может стать не только удачным способом вложения средств, но и прослужит вам долгие годы, став резервным жилым фондом.
Вторичка VS новостройка: во что выгоднее инвестировать в 2021 году
Из-за падения доходности банковских депозитов и нестабильного курса валют многие граждане решили сохранить деньги, вложив их в недвижимость. Однако выбрать объект для покупки, который будет приносить доход, непросто, особенно в условиях рекордного дефицита предложения.
Эксперты рассказали, во что выгоднее инвестировать сегодня — во вторичную недвижимость или новостройки.
Новостройки
Одно из главных преимуществ покупки квартиры в новостройке — цена, которая может существенно возрасти. «От котлована до сдачи дома в эксплуатацию (как правило, это занимает в среднем полтора — три года) по мере повышения строительной готовности стоимость квартиры вырастает на 15–30%. За это же время цена вторичной недвижимости, расположенной в том же районе, может вырасти в лучшем случае на 7–10%. Кроме того, новостройки обычно обладают большей доходностью при сдаче в аренду. Если сравнивать две квартиры одинаковой площади, похожей планировки, расположенные в домах в непосредственной близости друг от друга в одном и том же районе, то стоимость аренды новостройки в большинстве случаев будет выше, чем вторички, рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Еще одно немаловажное преимущество инвестиций в новостройки — их большая ликвидность. Это особенно актуально для тех, кто вкладывается в недвижимость в долгую. Перепродать через семь — десять лет более свежую квартиру, которую изначально приобретали в новостройке, как правило, проще, чем морально устаревшую вторичку, рассказала Доброхотова. Однако, по ее словам, и тут также есть свои исключения: например, жилье в сталинских высотках или каких-то других домах с историей в центре города, а также видовые квартиры.
Существуют определенные риски при покупке недвижимости на первичном рынке. «Если эта инвестиция в новостройку, надо понимать сроки, когда дом будет сдан и квартира сможет приносить доход, надо принять на себя все потенциальные риски, связанные с задержками строительства. Если квартира покупается с привлечением средств банка, то важно рассчитать рентабельность, учитывая сумму имеющегося первоначального взноса и ставки по кредиту», — объяснила председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.
Еще один риск вложений в новостройки — туманные перспективы относительно облика застраиваемого района, особенно в тех случаях, когда речь идет о проектах комплексного освоения территории на начальной стадии строительства. Доброхотова отметила, что изменение параметров проекта (количества и этажности домов в последующих очередях), а в связи с этим и состава социальной, коммерческой и другой инфраструктуры сегодня не редкость. Причем в ряде случаев данные изменения происходят не в сторону увеличения комфорта жителей, а в результате планы и ожидания инвестора могут существенно не совпасть с реальностью, резюмировала эксперт.
Одним из главных факторов, который следует учесть инвесторам, является динамика стоимости квартир. За последний год, к примеру, на рынке новостроек Старой Москвы рост цен в зависимости от класса составил в среднем 18–20%, чего не наблюдалось на столичном рынке более пяти лет. Однако прогноз на первую половину года — более умеренный рост в среднем на 5–7%, рассказал руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.
Вторичная недвижимость
К аргументам за инвестиции во вторичку можно отнести тот факт, что дома, расположенные в уже сложившихся и обжитых районах, имеют определенное устоявшееся окружение, что немаловажно при арендном бизнесе, рассказала председатель «Бест-Новострой». «Таким образом, арендодатель с большей вероятностью может быть уверен, что в ближайшие годы рядом не начнется масштабной стройки, которая может доставить дискомфорт его квартиросъемщикам. Или прямо перед домом не появится новостройка или другой объект недвижимости, который может испортить вид из окна его квартиры, а тем самым снизить ее ликвидность», — объяснила эксперт.
Купив инвестиционную квартиру на вторичном рынке, собственник сразу же сможет сдавать ее в аренду. «Однако доходность квартир стандарт-класса сегодня составляет около 4%, и срок окупаемости в случае аренды может составлять свыше 20 лет. В данном случае целесообразнее говорить о покупках с целью сохранения средств, а не для получения инвестиционной прибыли от перепродажи или аренды. Мы отчетливо видели этот тренд в 2020 году, когда покупатели перемещали средства с банковских депозитов в недвижимость в связи со снижением ставок по депозитам и колебаниями курсов валют», — пояснила Толстик.
При покупке вторичной квартиры существуют определенные риски. «Вложения покупателей новостроек, согласно новой схеме с эскроу-счетами, практически полностью защищены, и гарантом в этом случае выступает банк и АСВ. При сделках со вторичной недвижимостью в силу наличия большего числа нюансов, связанных как с собственниками, так и с условиями владения подобной недвижимостью, инвестор несет большую персональную ответственность. Поэтому, если он, к примеру, не приложил усилия для проверки квартиры и юридической чистоты сделки, то при ее аннулировании в случае судебных споров попросту может лишиться вложенных средств», — считает Толстик.
При покупке квартиры на вторичном рынке также существует риск столкнуться с проблемой низкого качества коммуникаций, включая плохую проводку и вентиляцию, среди минусов также стоит выделить и старые лифты, отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито-Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Он подчеркнул, что в связи с этим при инвестировании рекомендуется рассматривать те дома, где недавно был сделан капитальный ремонт.
На вторичном жилом рынке Старой Москвы рост цен за последний год хоть и был более умеренным по сравнению с новостройками, но при этом он превысил показатели предыдущих пяти лет, подчеркнул Дарусенков. «В целом за год средняя стоимость по Москве выросла на 10%, до 333,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Примечательно, что в разрезе по классам наибольший рост был отмечен в массовом сегменте — в районе 16%. В первом полугодии ожидается более низкий рост цен на квартиры вторичного рынка, на уровне 3–4%», — резюмировал аналитик.