Неисполнение обязательств исполнителем в связи с рпг что это
Форс-мажор
Это непредвиденные непреодолимые обстоятельства, которые мешают выполнить обязательства по договору
Когда стороны заключают договор, они получают обязательства — оплатить, доставить, передать в собственность, оказать услугу. Если нарушить условия договора, придется нести ответственность: например, заплатить неустойку или компенсировать убытки второй стороне.
Но бывают случаи, когда обязательства по договору нельзя выполнить: например, в стране произошел военный переворот или стихийное бедствие. Непреодолимые обстоятельства называют форс-мажором. Когда они происходят, можно расторгнуть договор или пересмотреть его условия.
Критерии форс-мажора
Чтобы обстоятельство признали форс-мажором и нарушителя договора освободили от ответственности, оно должно соответствовать двум критериям:
Форс-мажор освобождает должника от штрафов и неустоек, но не прекращает его обязательства полностью. После устранения чрезвычайной ситуации договоренности возобновляются, если это еще актуально для сторон договора.
Что относят к форс-мажорам
Некоторые события по умолчанию относят к обстоятельствам неодолимой силы:
Суд будет рассматривать каждый случай отдельно и сравнивать его с критериями. Например, погодные явления не всегда признают форс-мажором.
В область пришли сильные морозы: техника подрядчика встала, поэтому он затянул сроки выполнения работ. Суд признает это форс-мажором, если такая погода — редкость для региона. Если в области постоянно сильные морозы, изменение погоды можно было предвидеть — значит, придется заплатить штраф.
С забастовками иначе, в них участвуют две стороны и одной из них часто приходится нести ответственность.
Например, если сотрудникам логистической компании задержали зарплату, а они этого не вышли на работу и сорвали сроки по всем договорам поставок, виноваты руководители и управляющие организации. За нарушения компания понесет ответственность в рамках заключенных соглашений.
В законе есть прямые указания на события, которые нельзя считать форс-мажором:
Судебная практика показывает, что суды не считают форс-мажором невыполнение обязательств санкций или роста курса доллара.
Относится ли эпидемия к форс-мажору
В случае с эпидемиями нужно учитывать конкретные обстоятельства и опираться на указанные в законе и судебной практике случаи. Например, если контрагенты не привезли товары вовремя коронавирусных ограничений и этого компания нарушила обязательства по своим договорам — это нельзя считать форс-мажором.
Гостиница отказалась возвращать деньги переноса мероприятия, но суд обязал ее это сделать
В январе 2020 года компания забронировала в гостинице номера для сотрудников на время летней ярмарки. Когда началась пандемия коронавируса, мероприятие перенесли, и компания попросила гостиницу вернуть деньги.
Гостиница отказалась вернуть всю сумму: по договору при отказе от брони она должна возместить только половину. Компания обратилась в суд, и обстоятельства признали форс-мажором: никто не мог предвидеть, что начнется пандемия. Гостиницу обязали вернуть все деньги.
Каждый случай рассматривают индивидуально. Если несмотря на эпидемию у должника был способ исправить ситуацию, но он им не воспользовался — ему придется отвечать за неисполнение своих обязательств.
Как прописать форс-мажор в договоре
Чтобы избежать разных толкований и судебных разбирательств, можно прописать в договоре ситуации, которых могут сорваться договоренности, и определить, что в таком случае делать.
Определить форс-мажоры. Например, указать, что действия или бездействие третьих лиц могут повлиять на исполнение договора и вторая сторона не несет за это ответственности.
В договор часто включают пункты, которые снимают ответственность с должника, если в отношении него совершили преступление: например, взломали счета или украли деньги.
Прописать, как действовать при форс-мажоре. Когда стороны договорились, какие случаи считать обстоятельствами непреодолимой силы, они указывают в договоре:
Если форс-мажор не описан в договоре, принимать решение о признании обстоятельства форс-мажором будет суд.
Как подтвердить форс-мажор
Должник может обратиться в Торгово-промышленную палату за выдачей сертификата о форс-мажоре. Для решения споров по внешнеторговому контракту или международному договору нужно обратиться в федеральную торговую палату, а по другим сделкам — в региональную.
Что будет, когда форс-мажор подтвердят
Сторону, не исполнившую обязательства доказанного случая форс-мажора, освободят от необходимости уплачивать штраф или неустойку. Но форс-мажор не прекращает обязательства по договору. Как дальше выполнять обязательства — зависит от последствий.
После форс-мажора обязательства могут прекратиться: например, если стихийное бедствие вывело из строя все оборудование подрядчика. Но в этом случае придется вернуть второй стороне аванс. Если договор остается в силе, обязанности возобновляются и ничего возвращать не придется.
Что делать при наступлении
Если случилось непредвиденное и непреодолимое, можно попробовать решить проблему мирно. Вот каким будет порядок действий.
Шаг 1. Уведомить партнера о форс-мажоре. Лучше направить официальное уведомление заказной почтой.
Шаг 2. Предъявить доказательства, приложить подтверждающие документы.
Шаг 3. Договориться о том, как устранить последствия форс-мажора. Например, можно составить допсоглашение о переносе сроков или изменении объема обязательств.
Особой формы уведомления о форс-мажоре нет, можно составить его самостоятельно. В нем нужно написать, почему невозможно выполнить обязательства по договору, какие документы это подтверждают и что можно сделать, чтобы исправить ситуацию.
Чтобы вам было легче, мы подготовили шаблон — сохраните его себе и замените выделенный желтым текст на свой.
Как показывает судебная практика, суды редко признают спорные обстоятельства форс-мажором, поэтому советуем решать такие проблемы лично с контрагентом.
Что важно запомнить
Сейчас читают
Договор купли-продажи
Устная или письменная договоренность между покупателем и продавцом
Биржа труда
Учреждения, которые помогают соискателям найти работу, а работодателям — сотрудников
Финансы
Деньги, которые получает, копит и использует государство, компания или гражданин
Рассылка для бизнеса
Получайте первыми приглашения на вебинары, анонсы курсов и подборки статей, которые помогут сделать бизнес сильнее
© 2006—2021, АО «Тинькофф Банк», Лицензия ЦБ РФ № 2673 — Команда проекта
Тинькофф Бизнес защищает персональные данные пользователей и обрабатывает Cookies только для персонализации сервисов. Запретить обработку Cookies можно в настройках Вашего браузера. Пожалуйста, ознакомьтесь с Условиями обработки персональных данных и Cookies.
Чтобы скачать чек-лист,
подпишитесь на рассылку о бизнесе
После подписки вам откроется страница для скачивания
Как добиться в суде признания коронавирусных ограничений форс-мажором?
Старший юрисконсульт ООО «Проспектаси»
специально для ГАРАНТ.РУ
Признать коронавирус обстоятельством непреодолимой силы затруднительно. Если компания отказывается платить по контракту или исполнить не денежное обязательство из-за того, что лишилась дохода в целом (или в части) в результате распространения коронавируса без ссылки на конкретные ограничения властей, суд не признает такой факт форс-мажором без веских обоснований (п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса). Рассмотрим далее почему.
Прежде чем обратиться к конкретным случаям, важно отметить, что суды признают форс-мажором ввиду коронавируса те обстоятельства, которые были засвидетельствованы ТПП России.
Ранее заключение ТПП России можно было получить только по внешнеторговым сделкам и контрактам, но с 2020 года можно и по внутренним контрактам.
ТПП России обладает полномочиями причислять те или иные обстоятельства к форс-мажору (Положение о порядке свидетельствования ТПП России обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор) (приложение к постановлению Правления Торгово-промышленной палаты РФ от 23 декабря 2015 г. № 173-14), далее – Положение № 173-14). Для получения заявления необходимо руководствоваться письмом ТПП России от 10 апреля 2020 г. № 04в/0086 и письмом ТПП России от 7 апреля 2020 г. № Пр/0349.
ТПП России напрямую относит эпидемии к обстоятельствам непреодолимой силы (п. 1.3 Положения № 173-14). При этом эпидемию не всегда признают форс-мажором при конкретном судебном разбирательстве. Такие разъяснения дал Верховный Суд Российской Федерации в отношении пандемии коронавируса (Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21 апреля 2020 г.), далее – Обзор ВС РФ № 1).
Сама по себе пандемия Covid-19 не является безусловным основанием для признания любого неисполнения обязательств обоснованным по причинам форс-мажорных обстоятельств. Определяющий фактор – последствия распространения вируса, например ограничительные меры властей. В связи с чем суды в каждом конкретном случае должны отдельно изучать обстоятельства дела, чтобы прийти к выводу относительно применения положений о непреодолимой силе из-за распространения коронавирусной инфекции, что зависит от категории должника, типа, условий, региона осуществления деятельности и не может быть универсальным.
ВС РФ разъяснил, когда можно признать эпидемию форс-мажором – решение зависит от категории должника, его деятельности и региона. А также от обстоятельств конкретного дела, в том числе «срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника» (вопрос 7 Обзора ВС РФ № 1). Таким образом, форс-мажором признают не саму эпидемию, а запретительные и ограничительные меры, которые принимают власти из-за угрозы распространения вируса.
Рассмотрим две причины, которые суды считают обоснованием неисполнения обязательств вследствие ограничений ввиду распространения коронавирусной инфекции.
Причина № 1. Неисполнение денежного обязательства ввиду тяжелого материального положения из-за введения ограничений по противодействию распространения коронавируса.
Суд признал форс-мажором
Общество просило суд рассрочить исполнение решения суда ввиду тяжелого материального положения, вызванного ограничениями, введенными в качестве противодействия короновирусной инфекции и включению в список особо пострадавших отраслей.
Суд учел доводы общества, установил, что финансовые затруднения временные и предоставил рассрочку, признав обстоятельства, вызвавшие тяжелое материальное положение общества форс-мажором (определение Арбитражного суда г. Москвы от 3 сентября 2020 г. по делу № А40-227981/18-61-1719).
Суд не признал форс-мажором
Заявитель (должник) просил для исполнения решения суда дать рассрочку на 6 месяцев. Ссылался на тяжелое материальное положение из-за введения ограничительных мер в РФ.
Суд отказал в ходатайстве. По мнению суда, заявитель не доказал, что отсутствие необходимых денежных средств вызвано ограничительными мерами властей, спорную задолженность не погашал длительное время до их введения. Основная деятельность должника не включена в перечень отраслей, наиболее пострадавших от распространения коронавируса (определение Арбитражного суда Кировской области от 25 июня 2020 г. по делу № А28-10137/2019).
Должник просил отсрочить исполнение мирового соглашения, заключенного по делу о банкротстве застройщика, а именно: главный мотив – ссылка на форс-мажор в связи с коронавирусом.
Суд отказал в отсрочке. Суд отметил, что неблагоприятные последствия ввиду короновирусных ограничений могут быть основанием для освобождения от ответственности за нарушение обязательств, но не отсрочки исполнения мирового соглашения. Кроме того, нужно доказать тяжелое материальное положение, а не просто сослаться на него (определение Арбитражного суда Московской области от 24 сентября 2020 по делу № А41-29707/2018).
Подрядчик просил взыскать с бюджетного учреждения неустойку за просрочку оплаты работ. Учреждение возражало, ссылаясь на форс-мажор, в частности, задержку бюджетного финансирования в связи с коронавирусом.
Суд не принял доводы учреждения о форс-мажоре, мотивируя тем, что между задержкой бюджетного финансирования и ограничительными мерами нет связи, а указанные нерабочие дни не приостанавливают исполнение обязательства (решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 16 июля 2020 г. по делу № А79-3793/2020).
Причина № 2. Невозможность исполнения обязательства в натуре из-за введения ограничений властей по противодействию распространения коронавируса
Суд признал форс-мажором
Общество просило признать незаконным постановление о взыскании исполнительского сбора, обосновывая заявление также тем, что в силу Постановления Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 428 общество включено в Перечень стратегических организаций и в отношении него введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве, что исключает начисление финансовых санкций, в том числе исполнительского сбора за неисполнение требований по исполнительному листу.
Суд согласился с доводами общества, постановление признал недействительным, отметил, что исполнительский сбор является штрафом, который не может начисляться на срок действия моратория, введенного в отношении заявителя, в период с 6 апреля до 6 октября 2020 года (решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 июня 2020 г. по делу № А05-4445/2020).
Суд не признал форс-мажором
Истец просил взыскать убытки и неустойку, возникшие из-за простоя вагонов. Ответчик обосновал простой ограничениями и запретами на транзит вагонов ввиду противодействия коронавирусу.
Суд удовлетворил иск, при этом отметил, что нет причинной связи между форс-мажором и простоем, так как грузоотправитель в период ограничений минимизировал количество работников, но не приостановил работу. Кроме того, отгружался сахар, а в отношении продуктов питания ограничения не вводились (решение Арбитражного суда Ростовской области от 9 сентября 2020 г. по делу № А53-19177/2020).
Управление Роскомнадзора просило привлечь общество к ответственности по ч. 3 ст. 14.1 КоАП за непредоставление (просрочку предоставления) отчетности за I квартал 2020 года. Общество возражало, ссылаясь на форс-мажор, а именно, введение ограничений из-за коронавируса.
В заключении хочу отметить, что для успешного исхода по вопросу признания неисполнения обязательств форс-мажором ввиду коронавирусных ограничений следует представить суду обоснованную позицию с доказательствами, свидетельствующими о причинно-следственной связи между коронавирусными ограничениями и невозможностью исполнить обязательства. Дополнительным фактором для позитивного исхода дела будет предоставление сведений о наличии каких-либо преференций, например, включение в реестр особо пострадавших отраслей или мораторий на взыскание задолженностей. В связи с тем, что вопрос разрешения вышеуказанных споров носит несистемный частный характер и не имеет универсального решения судами, то рассчитывать на успех декларативных доводов без проведения серьезной работы по сбору доказательств и обоснованию позиции не приходится.
Влияние коронавируса на арендные и иные договорные отношения
М.Полуэктов / АК Полуэктова и партнеры
Из-за распространения коронавируса весной 2020 г. в разных регионах России был введен “режим повышенной готовности” ( далее — РПГ ), предполагающий ограничительные меры на определенные виды деятельности. Бизнес понес огромные потери.
Рассмотрим, как с помощью правовых механизмов можно минимизировать эти потери и можно ли вообще.
Договорные отношения в целом
Форс-мажор
По общему правилу, сформулированному в п.3 ст.401 ГК РФ, лицо освобождается от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, если докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (в обиходе — “форс-мажор”).
Ограничения, предусмотренные РПГ, безусловно могут подпадать под понятие “непреодолимая сила”. Но не во всех случаях.
В каждом конкретном казусе необходимо выяснять, как соответствующие ограничения повлияли на невозможность исполнения конкретного обязательства.
Если, например, из-за запрета на проведение массовых мероприятий исполнитель не провел концерт, то это форс-мажор. А если поставщик не поставил товар из-за запрета на авиаперевозки при наличии возможности поставки иными видами транспорта, то это не форс-мажор.
Всегда следует задаваться вопросом — мог ли должник исполнить обязательство?
Закон прямо указывает на то, что нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств, не является форс-мажором (п.3 ст.401 ГК РФ).
То есть, собственник торгового центра, допустивший просрочку по кредиту, формально не может ссылаться на то, что его торговый центр был закрыт в рамках РПГ, он не получал арендный доход и у него нет денег для погашения кредита.
Хотя в данной чрезвычайной ситуации высока вероятность того, что суды отступят от этого правила и станут признавать форс-мажором ситуации, когда отсутствие денег стало следствием ограничительных мер, введенных в рамках РПГ.
В любом случае надо понимать, что форс-мажор освобождает только от ответственности за неисполнение обязательства (неустойка, убытки), но не освобождает от самого обязательства, которое может быть исполнено позже.
Также важно исполнять предусмотренные договором процедуры, связанные с возникновением ситуации непреодолимой силы (своевременно направить кредитору уведомление о форс-мажоре и т.п.).
Встречное исполнение обязательства
Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.
Большинство договоров являются двусторонне обязывающими, синаллагматическими (купля-продажа, подряд, аренда и т.д.). Вытекающие из них обязательства являются встречными (товар передается в обмен на деньги).
В ст.328 ГК РФ закреплено важное правило: “В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков”.
Иначе говоря, “нет денег — нет стульев”.
Если, например, арендатор помещения в торговом центре видит, что торговый центр будет закрыт из-за введения РПГ, то он вправе приостановить внесение авансового арендного платежа, предусмотренного договором.
Расторжение (изменение) договора в связи с существенным изменением обстоятельств
В ряде случаев закон позволяет изменить или расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств (ст.451 ГК РФ).
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Для многих лиц пандемия коронавируса стала таким существенным изменением обстоятельств, которое позволяет выйти из договора.
Например, турагентство, чья деятельность фактически парализована вследствие введения РПГ, может потребовать досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения.
Важно помнить, что расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств происходит в судебном порядке. Суд же определит и последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
Договор будет считаться расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда.
В случае неравноценности произведенных до расторжения договора взаимных исполнений обогатившаяся сторона должна будет возместить другой стороне соответствующую компенсацию по правилам о неосновательном обогащении (п.4 ст.453 ГК РФ).
Надо отметить, что до недавнего времени суды крайне неохотно вторгались в договорные отношения сторон и расторгали (а тем более изменяли) договоры в связи с существенным изменением обстоятельств. В частности, суды не признают в качестве существенного изменения обстоятельств девальвацию национальной валюты, ухудшение финансового состояния стороны договора, финансовый кризис.
Прекращение обязательства на основании статей 416 и 417 ГК РФ
Статья 416 ГК РФ говорит о том, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
А в ст.417 ГК РФ сказано,что если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.
В данных случаях должник освобождается именно от обязательства, а не только от ответственности, как предусмотрено ст.401 ГК РФ. Однако это не означает отсутствие у должника обязанности вернуть излишне полученное по правилам о неосновательном обогащении (например, неотработанный аванс).
Вместе с тем, следует учитывать, что РПГ предполагает лишь временный запрет на определенные виды деятельности. После прекращения РПГ большинство обязательств может быть исполнено.
Поэтому в случае пандемии на основании данных статей обязательство может быть прекращено лишь в тех случаях, когда вследствие введения РПГ оно не может быть исполнено не только в период РПГ, но и после его истечения. В иных случаях можно говорить только о частичном прекращении обязательства в период действия РПГ.
Арендные отношения
Все вышесказанное полностью применимо к договорам аренды. Форс-мажор освобождает арендатора от неустойки за просрочку внесения арендной платы. Непредоставление арендодателем возможности пользоваться арендованным имуществом позволяет арендатору приостановить исполнение своего встречного обязательства по уплате арендных платежей. Произошедшее в результате пандемии существенное изменение обстоятельств позволяет досрочно расторгнуть договор аренды или изменить его.
Но существуют и особенности, присущие только арендным отношениям.
Так, в п.4 ст.614 ГК РФ предусмотрено право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает (а за распространение коронавируса и введение РПГ арендатор конечно не отвечает), условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились.
Судебная практика выработала правовую позицию, согласно которой арендодатель должен не просто передать помещение арендатору, он должен обеспечить арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением в течение всего срока действия договора аренды.
Так, в Определении СКЭС Верховного Суда РФ от 8.12.2014 по делу N 302-ЭС14-735 указано, что “ основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением … Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы ”.
Причем в данном конкретном деле суд посчитал, что арендодатель теряет право на получение арендной платы, даже если невозможность использования арендованного имущества возникла по независящим от арендодателя обстоятельствам (в данном казусе третье лицо не давало пользоваться помещением).
Данное дело вошло в Обзор судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2015), поэтому оно имеет достаточно серьезный вес и прецедентную силу. Кроме того, соответствующая правовая позиция была многократно воспроизведена в последующей судебной практике.
Следуя этой логике, арендатор помещения, сданного в аренду специально для размещения ресторана, в период действия РПГ, запрещающего деятельность ресторанов, вообще не должен платить арендную плату (если, конечно, ресторан не продолжил работу в режиме доставки еды на дом). Арендодатель не обеспечил арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением.
Если же помещение свободного назначения и в договоре аренды не указано по какому конкретному назначению оно будет использоваться, то доказать, что арендодатель не обеспечил арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением, будет сложно. Вряд ли арендодатель должен нести риски, связанные с тем, какой вид деятельности выберет арендатор.
Это общий подход к арендным отношениям на текущий момент. Однако, в связи с коронавирусной пандемией законодатель решил установить особые правила взаимоотношений между арендаторами и арендодателями.
Были приняты Закон от 1.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и Постановление Правительства РФ от 3.04.2020 N 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».
Согласно данным нормативным актам некоторые арендаторы получают право на отсрочку уплаты арендной платы и на уменьшение ее размера.
Рассмотрим эти специальные правила подробнее.
Отсрочка уплаты арендной платы
Право требовать отсрочки уплаты арендной платы предусмотрено пунктом 1 ст.19 ФЗ №98-ФЗ и Постановлением Правительства РФ N 439.
Отсрочка применяется в отношении тех арендаторов, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения коронавирусной инфекции.
Перечень таких пострадавших можно найти в Постановлении Правительства РФ от 3.04.2020 г. № 434 “Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции”.
В него входят авиа и автоперевозки, организация досуга и развлечений, физкультурно-оздоровительная деятельность, туризм, гостиничный бизнес, общественное питание, бытовые услуги населению и др. Идентификация видов деятельности будет происходить по коду ОКВЭД.
Период отсрочки — с момента введения РПГ (например, в Иркутской области этот режим был введен 18.03.20) по 1.10.20.
В период действия РПГ арендатор не платит ничего, кроме платежей за коммунальные услуги и содержание имущества, если эти платежи включены в арендную плату.
Со дня окончания РПГ до 1.10.20 арендатор оплачивает 50% арендной платы.
Долг, образовавшийся за период отсрочки, погашается в следующем порядке:
— срок погашения задолженности — с 1.01.21 по 1.01.23;
— периодичность уплаты — равными платежами не чаще одного раза в месяц;
— размер одного платежа — не более половины месячной платы по договору аренды.
Отсрочка оформляется дополнительным соглашением, которое обязан заключить арендодатель.
Причем арендодателю нет особого смысла уклоняться от заключения данного дополнительного соглашения, поскольку независимо от даты его подписания оно будет действовать ретроспективно на установленных правительством условиях.
Если арендодатель все-таки будет уклоняться от подписания дополнительного соглашения, то арендатор сможет понудить его сделать это в судебном порядке.
Возможно некоторым арендодателям такие условия покажутся неприемлемыми и они захотят досрочно расторгнуть договор аренды. В этом случае, если договором не предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора в порядке ст.450.1 ГК РФ, договор может быть расторгнут в судебном порядке по правилам ст.619 ГК РФ (например, если арендатор более двух раз подряд допустил просрочку внесения арендной платы).
Уменьшение размера арендной платы
Право требовать уменьшения арендной платы предусмотрено пунктом 3 ст.19 ФЗ №98-ФЗ. Его следует рассматривать как частный случай изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст.451 ГК РФ).
Это право предоставляется только тем арендаторам, которые не могли использовать недвижимое имущество в связи с введением РПГ, и распространяется на арендную плату за период 2020 года. На движимое имущество данное право не распространяется.
Закон не определяет на сколько должна быть уменьшена арендная плата и может ли она быть уменьшена на 100%. Данный вопрос отдается на согласование сторон, а при недостижении такого согласия — на усмотрение суда.
Очевидно, что по аналогии с п.4 ст.614 ГК РФ арендная плата должна снижаться пропорционально тому, насколько снизилась возможность использования предмета аренды.
Существует мнение некоторых авторитетных юристов, которые слишком формально подходят к толкованию пункта 3 ст.19 ФЗ №98-ФЗ. Они говорят: “В законе написано, что арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, но не написано, что арендодатель обязан ее уменьшить. Следовательно, на требование арендатора арендодатель может ответить отказом”.
Такой формальный подход представляется неправильным. Очевидно, что законодатель, вводя данную норму, преследовал цель установить обязанность снизить арендную плату, если имуществом невозможно было пользоваться в результате введения ограничительных мер. В противном случае, данная норма теряла бы какое-либо значение.