Неликвидные квартиры что это
Что такое «неликвид» в новостройках и как выгодно его купить
Большинству потребителей понятие «неликвид» знакомо по вторичному рынку жилья. Это помещения с различными недостатками, долго не находящие из-за них покупателей. Неликвидные квартиры в новостройках отличаются некоторыми особенностями. При этом эксперты называют «неликвид» на первичном рынке относительным — рано или поздно любой объект приобретают. Какие квартиры в новостройках на сегодняшний день пользуются наименьшим спросом и какую выгоду можно получить при покупке «первички» с нестандартными характеристиками?
Признаки и особенности неликвидных квартир в новостройках
Наименее востребованное на первичном рынке у покупателей жилье отличается следующими параметрами.
В 15-20-этажных жилых новостройках традиционно непопулярны первые три этажа и последний. Потенциальные новоселы стараются избегать первых этажей из-за повышенного шума. При этом расположение там коммерческих объектов — магазинов, кафе и т. д. — лишь ухудшает ситуацию. Также зачастую квартиры на нижних этажах затемнены из-за растущих под окнами деревьев. Кроме того, внизу высока концентрация в воздухе вредных примесей и выхлопов.
Немногие потребители соглашаются на квартиры с «вытянутыми» комнатами, непомерно длинными коридорами, маленькими кухнями (менее 8 квадратных метров), недостаточным количеством окон и другими особенностями планировки. К менее комфортным, соответственно, и менее пользующимися спросом относятся 1-комнатные квартиры без балконов и квартиры с планировочным решением, что называется, «окна в окна».
Также практически невостребовано жилье, где комнатность и класс не отвечают общепринятым стандартам. Например, «однушки» в 55 квадратных метров в сегментах «эконом».
В случае строительства ЖК вблизи свалки ТБО девелоперу придется устанавливать цены на квартиры ниже рыночных. Подобное соседство отталкивает потенциальных покупателей неприятным запахом, отрицательным экологическим фоном, наличием паразитов (например, крыс) и скоплением птиц. В то же время, по данным экспертов, большинство потребителей нейтрально воспринимают нахождение рядом с будущим жильем кладбища.
Естественная освещенность является немаловажным фактором при выборе квартиры. Покупатели негативно воспринимают «темные» помещения с недостатком солнечного света, который необходим для комфортного проживания. Часто недостаток инсоляции встречается на первых двух этажах, перекрываемых ветками деревьев. Также более темными делает квартиры малое количество окон и их обращенность на север.
Какая выгода ждет покупателей «неликвида»
Несмотря на, казалось бы, существенные недостатки, при покупке неликвидных квартир в новостройках можно получить немалую выгоду, а отрицательные стороны — нередко исправить.
Чаще всего жилпомещения на первых этажах на 5-7% дешевле точно таких же, но на средних. Иногда дисконт достигает 10-15%. С повышением этажа цены обычно увеличиваются. На втором этаже квартира может стоить на 5% дороже, чем на первом, на третьем — на 3% больше, чем на втором и т. д. Подобное ценообразование традиционно устанавливается до последних этажей, которые также реализуются со скидками из-за низкого спроса.
В то же время последние этажи нередко оказываются дороже средних. Особенно в современных новостройках. Так, 31-й этаж в монолитном ЖК комфорт-класса может обойтись затратнее третьего в 30 тысяч рублей с «квадрата» из-за привлекательных видовых характеристик.
Однако сегодня застройщики предпочитают возводить дома без квартир на первых этажах. Там стали располагать коммерческую недвижимость. Но актуальным жилье на первых этажах осталось в Московском регионе в малоэтажных комплексах. Малоэтажная застройка используется на территориях с небольшой плотностью населения, поэтому отдавать первые этажи под коммерческие объекты невыгодно. Последние размещают в отдельно стоящих зданиях.
Благодаря снижению девелопером цены квадратного метра в «неликвиде» потенциальный клиент получит больший метраж за те же деньги, которые бы потратил на стандартное жилье. Для некоторых покупателей количество «квадратов» более значимо, нежели видовые характеристики или этажность.
Застройщики также предоставляют дисконт за неэффективную планировку. На такое предложение соглашаются потребители, желающие сэкономить.
Эксперты сходятся во мнении, что для каждой квартиры рано или поздно найдется свой покупатель. Так, первые этажи подойдут пожилым людям и молодым семьям с новорожденными детьми. И не только за счет экономии средств при покупке, но и по комфортности проживания. Таким категориям граждан нередко сложно пользоваться лестницами или лифтами. При этом в некоторых ЖК лифтов нет.
Кроме того, холодное жилпомещение можно всегда утеплить, пропускающее шум — звукоизолировать, неудобной планировки — улучшить при помощи профессионального дизайнера.
Сами девелоперы также заинтересованы в повышении ликвидности объектов. При старте массового строительства около полигона ТБО в большинстве случаев они реорганизуют свалку и на ее месте, например, разобьют парк.
Часто «неликвидом» интересуются потенциальные арендодатели. Они нацелены на выгодную покупку вне зависимости от качества и нестандартных особенностей жилья. Для будущих наймодателей снижены требования к видовым характеристикам, этажу и планировке. Они рассматривают недвижимость только как способ зарабатывания средств при последующей сдаче в аренду.
В то же время специалисты не советуют среднестатистическим покупателям в погоне за скидками и экономией приобретать неликвидные квартиры в новостройках, если их недостатки исправить невозможно и не удастся с таковыми смириться. Например, в случае низкой транспортной доступности дома без перспектив ее улучшения, необоснованно большой площади для своего класса, которые изменить не получится и т. д.
Как я продавал неликвидную квартиру в регионе
И не продешевил
Я решил продавать свою квартиру без риелтора, потому что жадный.
Считаю, что покупателю и продавцу намного проще договориться и согласовать цену сделки друг с другом, чем с третьими лицами. С агентами количество денег в сделке не увеличивается, они только делят те, что уже есть. Кроме того, у риелторов в сделках появляется свой интерес, и он не всегда совпадает с интересами сторон.
Сам себе риелтор
По данным Российской гильдии риелторов, 25—27% всех сделок на рынке жилья проходят с участием риелторов. Хотя в отдельных агентствах долю таких сделок оценивают в 95%. Возможно, в сложных сделках и нужны специалисты-риелторы. Например, если в цепочке сразу несколько квартир, есть юридические сложности, участники далеки от юриспруденции и у них нет свободного времени.
Я же всегда действовал без агентов — сам покупал, продавал и сдавал жилье. Риелторам платил, только когда снимал квартиры. Рынок аренды в Москве устроен так, что наниматель вынужден платить за ненужную, незаказанную и навязанную услугу, иначе он не сможет снять большинство квартир.
Как-то в одной из статей я прочитал, что людей, которые сами продают и покупают жилье, агенты называют «сам себе риелтор», а если коротко — ССР. Этот термин — с пренебрежительным оттенком: под ним подразумевается человек, который знает по верхам о сделках с недвижимостью и пытается использовать эти знания в своей единственной сделке. Он не представляет обычаев делового оборота и не понимает, как работает законодательство. Зачастую он игнорирует реальные опасности для себя и может пытаться использовать риелтора другой стороны бесплатно.
Я не гордый и согласен тоже называть себя ССР.
Какую квартиру я продавал
Ключевой плюс: вся инфраструктура рядом. В пешей доступности детсады, пять школ на выбор, детская и взрослая поликлиники, рынок, магазины. Большой спорткомплекс, магазин «Леруа Мерлен» и природа в 20 минутах пешком в разные стороны. До остановки общественного транспорта — 1 минута. Все окна, кроме одного, выходят во двор. И вдалеке даже можно разглядеть реку Оку.
Документы на квартиру хорошие: в собственности более трех лет, один взрослый собственник, прямая продажа, то есть одновременно я ничего не покупал взамен.
Минус: в районе гигантское количество новостроек, реклама которых частично строится на том, что старый фонд — это плохое жилье, а новый — хорошее.
За два месяца до продажи я стал мониторить «Авито» и смотреть квартиры-конкуренты. Быстро понял, что мне придется непросто: из десятка объявлений за это время продали только одну квартиру. Причем ее могли и не продать — может, владелец просто снял объявление.
Я заподозрил, что часть конкурентов — риелторские заманухи, поэтому прозвонил пару самых дешевых вариантов. Но все они были готовы завтра же показывать мне жилье. То есть объявления были реальными.
Как я готовил квартиру к продаже
Состояние квартиры. Последние полгода в квартире жили арендаторы. Арендная плата составляла 16 000 Р в месяц, включая все коммунальные услуги, кроме воды и электричества. Мы договорились, что я не стану брать у них эти деньги, а вместо оплаты они будут делать в квартире ремонт.
За полгода арендаторы сделали ремонт примерно на 100 000 Р : в трех комнатах покрасили стены, побелили потолок, постелили ламинат. Правда, в квартире остались облезлые откосы на окнах, подоконники и обшарпанные, обляпанные двери. Еще после ремонта арендаторы не все убрали, поэтому квартира выглядела непрезентабельно.
Арендаторы. Риелторы почти единодушны в том, что квартирантов перед продажей жилья надо выселять. Они мешают при показах, и с ними в квартире больше бардака и неустроенности.
Я тоже выселил своих квартирантов, хотя решение далось непросто: я терял деньги из-за простоя квартиры и оплаты коммуналки на время продажи.
Конкуренты и цена
Я просмотрел основные порталы по недвижимости и остановился на «Авито» как ключевом. В поисковой форме задал характеристики своей квартиры и получил более 30 аналогичных вариантов, выставленных на продажу. Отсортировал их по цене.
В самой дешевой первой трети списка оказались квартиры стоимостью 2,4—3 млн рублей — это и были мои конкуренты. Дороже уже шли квартиры либо в новых домах, либо с хорошим ремонтом, либо большего метража. Считать их конкурентами не следовало.
Из любопытства я посмотрел еще большие трешки. Цены были похожие, но совсем убитые начинались от 1,9 млн рублей.
Чтобы окончательно определиться с ценой, я заказал оценку квартиры на сайте «Домклик» — сервисе Сбербанка. На «Авито» видны не цены сделок, а только рекламные цены, от которых возможен торг. Также там достаточно квартир-заманух с несуществующей низкой стоимостью.
Около половины квартир покупается в ипотеку, а 50% ипотек оформляется в Сбербанке. Поэтому у него есть информация о реальных ценах примерно 25% всех сделок с недвижимостью в России. Это много. Полной информации по ценам сделок нет ни у кого, кроме Росреестра, но он держит ее в строгом секрете.
Для оценки «Домклику» не нужны документы и фотографии — требуются только параметры квартиры. Оценка проводится по ценам реальных ипотечных сделок, которые прошли через Сбербанк. Ищутся квартиры, похожие на вашу, в соседних домах со сделками за минувший год. Каждой найденной квартире присваивается коэффициент похожести, и так выводится средневзвешенная оценка.
стоил отчет об оценке квартиры на «Домклике»
Реклама
Я привел квартиру в порядок и только после этого разместил объявления на основных порталах: «Авито», «Циане», «Домклике», «Юле», «Яндекс-недвижимости». Ежемесячно делал новое объявление, а старое удалял или просто поднимал в выдаче. Все эти объявления были бесплатными. Еще я рассказывал всем, с кем общался, что продаю квартиру.
я потратил на растяжку с телефоном на балконе
Я разместил объявления в конце ноября 2019 года, но в течение следующих трех дней телефон молчал. По опыту я знал, что если бы угадал с ценой, то мне сразу бы начали звонить.
Все это означало, что даже если я снижу цену до 2,4 млн, то это не гарантирует продажу. Я настроился на длительную позиционную войну.
Как я сдавал основное жилье
Чтобы продать квартиру, я временно перебрался в Рязань. Мое основное собственное жилье в Москве пустовало. Я надеялся быстро продать рязанскую квартиру и вернуться в столицу, но было видно, что поиск покупателя затягивается. Стало понятно, что московскую квартиру надо просто сдать, чтобы не беспокоиться о потерянных деньгах и ценах.
Дело осложнялось тем, что для сдачи ту квартиру надо было привести в порядок. В конце декабря 2019 года я вернулся для этого в Москву.
Я хотел сдать квартиру так, чтобы сразу после продажи рязанской въехать обратно в московскую. Для этого я придумал особые условия договора: заключаем его на полтора месяца, потом договор автоматически продлевается каждый месяц. Если стороны расторгают договор в течение первых полутора месяцев, то инициатор расторжения платит штраф в размере стоимости аренды за полмесяца.
Всем потенциальным арендаторам я честно рассказывал, почему сдаю квартиру именно так. В течение недели подходящие люди нашлись.
Меня не было в Рязани полтора месяца — до середины февраля 2020 года. За это время я договорился о просмотре рязанской квартиры с четырьмя интересантами, которые позвонили по объявлению. Все сказали, что им не срочно и они меня дождутся, хотя квартиру мог показать и сосед. В итоге, когда я вернулся, двое уже что-то купили, а два других просмотра прошли впустую.
Иногда продавцам квартир рекомендуют через неделю после просмотра звонить потенциальным покупателям и спрашивать обратную связь. Я попытался так делать, но ничего особенного не узнал. Кто-то выбрал другую квартиру, кто-то решил вообще повременить с покупкой. Кто-то был согласен купить мою квартиру, но сначала хотел продать свою за нереальную цену. Через какое-то время я прекратил сам перезванивать посмотревшим.
Во второй половине марта из Москвы пришла не очень приятная весть: мои квартиросъемщики внезапно решили съехать. По договору они имели право сделать это без штрафа, так как прошло полтора месяца. Пришлось снова ехать в Москву и заниматься пересдачей квартиры.
И тут началась пандемия
Был конец марта, и в Москве уже вовсю вводились коронавирусные ограничения. На интерактивной карте я видел, что случаи заражения зарегистрированы уже по всей столице, в том числе в домах, соседних с моим. Рязань сильно отставала, и новые случаи там пока были привозной экзотикой.
Надвигающееся бедствие снизило деловую активность: звонков по аренде московской квартиры стало меньше в сравнении с предыдущим разом, хотя я снизил цену на 2000 Р в месяц. Всех отпугивало, что нет гарантированного срока.
Пришлось сменить тактику и предлагать гарантированные шесть месяцев. Я решил, что если продам рязанскую квартиру раньше, то можно попытаться договориться с нанимателем о досрочном отъезде. Если не получится, то сниму временно квартиру в Рязани. Это дешевле и легче, чем арендовать жилье в Москве.
Я успел уехать из Москвы за день до того, как мэр столицы объявил полный локдаун.
Локдаун
С началом локдауна просмотры квартиры полностью прекратились. Строго говоря, согласно выходившим указам они были запрещены. Звонков по телефону с уточнениями и предложениями риелторов тоже почти не было.
Так продолжалось до конца мая. Но с июня рынок оживился.
Как я общался с риелторами
Периодически я троллил таких риелторов. Разговор выглядел примерно так:
РИЕЛТОР: Как долго продаете квартиру?
Я: Да уже несколько месяцев продаю.
Р.: Вот видите! А у меня есть опыт, в агентство постоянно приходят потенциальные покупатели. Давайте заключим договор? Я помогу вам продать квартиру быстро.
Я: На «Авито» видел квартиру-конкурента, которую продает ваше агентство. Она продается дольше, чем моя.
Р.: Но у нас в агентстве много риелторов работает. Я не занимаюсь этой квартирой.
Я: Так идите лучше своему коллеге помогите. Он продаст, и мне легче без конкурента будет.
Соль троллинга заключается в том, что собственников часто обзванивают стажеры, а квартиры продают опытные агенты.
Потенциальный покупатель с пятью детьми
В июле 2020 года, спустя более чем полгода, он нашел мою квартиру на «Авито» и позвонил. Ипотеку ему наконец одобрили, и его все устраивало, кроме цены. Я предложил ему прийти на просмотр.
Назавтра он опять пришел с пятью детьми, женой и риелтором, хотя я предложил ему во второй раз детей уже не приводить. Риелтор посмотрела квартиру и сказала, что она стоит столько, сколько я за нее прошу.
В разговоре со своим риелтором покупатель обмолвился, что пока смог занять у начальника на первый взнос по ипотеке только часть суммы. Пахло тем, что придется при оформлении ипотеки завышать сумму сделки и обманывать банк. Мне этого не хотелось. Кроме того, соседи не выразили бурных восторгов от такого покупателя. В итоге мы не договорились о цене.
Потом я понял, почему на просмотр ходила вся семья с детьми, которые создавали гвалт. Глава семьи хотел посмотреть реакцию соседей. И если будет негатив, то просто не брать квартиру.
Покупатель с ипотекой без первого взноса
В сентябре 2020 года пришел покупатель, который сразу согласился купить квартиру. Но он предлагал провести сделку по серой схеме, поскольку у него не было первоначального взноса.
Грубо говоря, схема выглядела так: я завышаю стоимость квартиры на сумму его первоначального взноса и пишу расписку, что якобы получил от него эти деньги наличными. Остальную сумму, равную реальной стоимости моей квартиры, должны были выдать банк и пенсионный фонд в виде материнского капитала. Сумму маткапитала я получил бы не сразу, а только спустя некоторое время, когда сделку одобрит пенсионный фонд и переведет деньги.
Вишенкой на торте было желание покупателя обналичить через меня часть своего ипотечного кредита: он взял бы кредит чуть больше, чем ему нужно, а я потом отдал бы ему часть денег наличными.
В цифрах предварительно это выглядело так:
Дистанционный потенциальный покупатель
Мы решили оформлять сделку удаленно через «Домклик» — я раньше разместил там объявление о продаже. Поскольку общались мы удаленно, я решил не брать задаток или аванс, но и из рекламы квартиру не убирал.
Сбербанк одобрил покупателю ипотеку за несколько часов, а я загрузил в «Домклик» все необходимые документы за пару дней. Большинство из них давно были готовы.
И вдруг на следующее утро вместо окончательного одобрения квартиры «Домклик» написал, что покупатель удалил меня из сделки. Я позвонил покупателю, и вот как он это объяснил.
Покупатель позвонил в «Домклик». Оператор заявила, что первоначальный кредит 1 033 000 Р они тоже аннулировали. Дополнительных объяснений Сбербанк покупателю не давал. На мои звонки в «Домклике» не отвечали и не перезванивали.
Покупатель расстроился и не знал, что делать. Я тоже расстроился, хотя эти срывы сделок уже становились для меня обыденностью.
Дистанционная сделка с электронной регистрацией в ВТБ
Условие безналичной выплаты денег продавцу — зарегистрированный договор купли-продажи и выписка из ЕГРН с правами на имя покупателя и обременением банка. Все эти документы пересылаются из Росреестра в систему ВТБ электронно. От покупателя или продавца требуется только прийти в отделение банка в день сделки.
Единственное осложнение в сравнении со Сбербанком — необходимость пригласить в квартиру оценщика. Сбербанк одобрил квартиру без этого, так как автоматическая оценка «Домклика» получилась выше продажной цены. Оценщика для ВТБ нанимал покупатель. Там спросили цену продажи, сфотографировали квартиру и оценили примерно в ту же стоимость.
Я выслал ипотечному менеджеру покупателя пакет документов на квартиру электронной почтой:
Нотариальное согласие жены покупателя на сделку не требовалось, поскольку супруги покупали квартиру в общую собственность.
Во время всех этих действий квартиру дополнительно приходил смотреть родственник покупателя, который живет в Рязани.
Сделка потребовала всего одного похода в рязанский ипотечный офис ВТБ на полтора часа. Деньги за квартиру в день сделки были заморожены на специальном счете дочерней структуры ВТБ.
Мы с покупателем скачали на смартфоны приложение myDSS для электронной подписи. Мне не понравилось, что когда подписываешь на смартфоне пакет документов для отправки в Росреестр, то не видишь их текст и даже состав. Фото тех документов, которые я подписываю, мне по запросу прислала в «Вотсап» сотрудница ВТБ. Пришлось ей поверить.
Регистрация сделки в Росреестре у нас затянулась на дополнительные 10 дней, так как система своевременно не обработала госпошлину, которую заплатил покупатель. Я читал, что это регулярная проблема у СБР ВТБ.
В итоге сделку благополучно зарегистрировали без официальных приостановок. На следующий день после даты регистрации мне и покупателю на электронную почту выслали пакет зарегистрированных документов с электронными подписями Росреестра. Через пару часов после этого я получил все деньги за квартиру безналично на банковский счет.
Примерные расходы покупателя:
Что в итоге
Я выставил объявление о продаже квартиры в конце ноября 2019 года, а нашел покупателя в конце ноября 2020 года. Было 24 просмотра и три реальных покупателя.
За год продажи полтора месяца я не показывал квартиру, так как был в Москве. За этот период пара позвонивших по рекламе купили другие квартиры. В апреле и мае 2020 года из-за локдауна на просмотры никто не приходил. Еще на полмесяца, в сентябре, я снимал объявление о продаже после того, как внесли задаток. Если вычесть это время, то получится, что я продавал квартиру ровно восемь месяцев.
Было еще одно, четвертое, предложение купить мою квартиру. Но его я считаю обманом: его целью было сподвигнуть меня заключить договор на продажу квартиры с агентством.
Тогда ко мне пришли якобы покупатели с двумя риелторами. Они быстро посмотрели и через короткое время согласились купить квартиру, но с сильным торгом. Я согласился на большую часть этого торга. Потом у покупателей вдруг возникли сложности с деньгами, а риелторы предложили мне немедленно заключить договор с агентством для помощи в продаже. Поскольку одних покупателей они мне «почти» нашли, а других еще приведут. Я не поверил в реальность этого предложения: предполагаемые покупатели очень бездарно играли свою роль.
Звонки и просмотры мне принесли в основном только два рекламных канала: «Авито» и баннер на лоджии. От остальных интернет-площадок толку почти не было. Но считаю, что на «Домклике» квартиру тоже надо обязательно размещать. Половина ипотек выдается Сбербанком, а скидку 0,3% на ипотечную ставку он дает только после того, как квартира две недели провисит на «Домклике».
На других интернет-площадках квартиру тоже лучше разместить самостоятельно, иначе там ее разместят без спроса риелторы со своим телефоном и ценой, которую посчитают нужной.
Я показывал квартиру так, как предписывает наука: перед показами убирался, проветривал и использовал американское правило баскетбольного мяча. Оно означает, что в видимости должны остаться предметы не меньше баскетбольного мяча. Остальное надо убрать в шкафы. Так квартира будет максимально похожа на номер в отеле. Без фанатизма, конечно, но идеология понятна.
Завершить продажу я мог по двум причинам. Я наконец-то дождался своего покупателя, потихоньку снижая цену. Вторая причина: средняя цена за квадратный метр во второй половине 2020 года резко пошла вверх. Но я не наблюдал повышения цен в сегменте четырехкомнатных квартир-конкурентов в Рязани. Единственное положительное изменение: если в начале 2020 года из продажи уходил примерно один конкурент за два месяца, то в самом конце 2020 года — по три конкурента за два месяца. В том числе ушла и моя квартира.
Не знаю, за какую цену я бы ее продал, если бы в 2020 году резко не упали кредитные и ипотечные ставки по всему миру и не появилась льготная ипотека на новостройки в России. Так, средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях в 2020 году снизилась с 9 до 7,38%.
А праздник повышения цен на недвижимость, который прошел мимо меня и моих конкурентов — продавцов четырехкомнатных квартир в 2020 году, все же добрался и до нашей улицы. По «Авито» было видно, что к апрелю 2021 года все дешевые квартиры покупатели наконец-то выкупили. Объектов в продаже стало меньше, а цены — на несколько сотен тысяч рублей выше. Но я уже давно был вне игры.
Что надо знать, если сами продаете квартиру
Так ли страшен неликвид: как продать квартиру с недостатками
Неликвидным объектом на рынке недвижимости считается жилье с пониженными потребительскими характеристиками, срок продажи которого намного превышает средние показатели по району. Но здесь есть небольшой нюанс: в некоторых случаях отсутствие спроса объясняется не качеством квартиры, а неадекватной ценой. А ведь если сделать скидку, можно быстро выйти на сделку.
Эксперты рекомендуют обращаться к профессиональным оценщикам, чтобы повысить шансы на продажу. Специалист учтет понижающие стоимость факторы, выведет оптимальную цену и поможет сделать акцент на преимуществах квартиры. Грань между ликвидным и неликвидным жильем бывает довольно тонкой. Например, «однушка» на первом этаже «хрущевки» без капремонта стоит на 20-25% дешевле такой же квартиры, расположенной этажом выше. Но если в доме была проведена реновация, то разница составит уже 10-15%.
Какие квартиры не пользуются спросом
Критерии неликвидности жилья практически одинаковы для первичной и вторичной недвижимости:
В черном списке часто оказывается жилье с видом на окна соседей, маленькими кухнями и смежными комнатами. А вот мнения по поводу санузлов расходятся. Кто-то предпочитает просторные совмещенные варианты, а кому-то больше по душе отдельный туалет и ванная комната.
Далеко не все квартиры на последних этажах считаются неликвидными. В новых домах под крышами чаще всего располагается элитное жилье с отличными видовыми характеристиками. Да и в старом фонде есть свои преимущества — низкий уровень шума, отсутствие соседей сверху и более чистый воздух.
Особенности старого фонда в СПб
В Санкт-Петербурге к неликвидному жилью также относятся бывшие «дворницкие» на первых этажах и доли в коммуналках с крошечными кухнями и установленной сантехникой. Квартиры первого типа отличаются маленькой площадью, отсутствием ванных комнат и отдельным входом. Иногда такие варианты переоборудуют под небольшие магазинчики или художественные мастерские. Так называемые «комнаты по цене квартир» в объявлениях фигурируют как студии, но, по сути, являются выделенными частями коммуналок.
Неожиданный поворот
Качественное жилье в хорошем доме тоже может потерять ликвидность. Такое случается с квартирами на вторых этажах, когда внизу открывается кафе или ресторан. С этого момента жильцы будут вынуждены вдыхать ароматы готовящейся еды и слушать низкочастотный гул холодильных установок. А если хозяева заведения игнорируют санитарно-гигиенические нормы, то в квартирах могут появиться тараканы или грызуны. Но есть и плюсы — вы всегда сможете провести приятный вечер в уютном заведении и не думать о том, как добираться домой.
Собственникам проблемного жилья стоит помнить, что важную роль играет местоположение дома. Покупатели часто ищут квартиру в определенном районе; многие хотят жить в центре, но не располагают достаточным количеством средств. Нижние этажи пользуются спросом у пожилых, людей с ограниченными возможностями и семей с маленькими детьми. Неликвидное жилье с адекватной ценой продается порой быстрее стандартных предложений вторичного рынка.
Ниже представлены новостройки Центрального района Санкт-Петербурга:
От чего зависит уровень ликвидности недвижимости
Ликвидность недвижимости важна не только для инвесторов, этот вопрос волнует и простых покупателей жилья. Как купить квартиру и не прогадать? Критерии оценки — в нашем обзоре.
Советы по эффективной продаже квартиры
Решение о продаже квартиры зачастую связано с другими планами переустройства жизни: переездом к новому месту работы или возникшим шансом приобрести более удобное жилье. И во многих случаях требуется расстаться с недвижимостью как можно быстрее.
Волшебные слова, или как написать объявление о продаже квартиры
Объявления о продаже недвижимости почти полностью перекочевали со столбов в печатные СМИ и интернет. Появилась возможность прикреплять к объявлениям изображения и видео. Не стесняйтесь хвалить объект, который хотите продать.
Как продать квартиру за неделю по максимальной цене
Если вы хотите продать квартиру дорого и быстро — подготовьте ее. Квартира должна выглядеть ухоженной и комфортной и вызывать у покупателя желание поселиться здесь, как можно быстрее.
Как выгодно продать квартиру в новостройке
По данным исследования компании Infowave, проведенного в 2016 году, объем частного инвестирования в рынок первичного жилья Петербурга сократился в 5 раз. И все же перепродажа недвижимости по-прежнему является одним из самых быстрых способов обогатиться.
Как фотографировать квартиру для продажи
Что может быть хуже объявления без фотографий? Только объявление с плохими фотографиями. Если в первом случае у покупателя остается простор для догадок, то темные, пересвеченные, кривые, а главное, бессодержательные кадры гарантированно его отпугнут.