Низкокачественные ипотечные кредиты что это

Ипотека — условия, выгодные программы ипотечного кредитования в 2021 году

Ипотечный кредит банками выдается для приобретения жилья. Залогом выплаты становится недвижимость. Если кредит не будет погашен – квартира или дом перейдет в собственность банка. Есть одно исключение, когда деньги будут выделены не для приобретения жилья. Это целевой кредит. Он выдается под залог уже имеющегося имущества. Заёмщик сам определяет, на что ему потратить деньги. Это может быть ремонт квартиры или покупка дорогостоящего оборудования.

Банки занимаются и рефинансированием ипотечного кредита. Это значит, что банк погашает долг заемщика, выдавая ему новый кредит с более выгодными условиями (более низкая процентная ставка, более долгий срок кредитования).

В России ипотечное кредитование предлагают около ста банков. Практически у всех головные офисы находятся в Москве. Это Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк и другие. Недавно началась выдача ипотечных кредитов в новом российском регионе – Крыму.

Поиск ипотеки

Ипотечный кредит 2021 — процентная ставка и сроки кредитования

Процентная ставка колеблется в среднем от 8% годовых до 12% годовых. Самую низкую процентную ставку можно получить через программы «Ипотека с государственной поддержкой». Полный пакет страхования тоже может понизить ставку. Практически все банки делают процентные скидки клиентам с зарплатными картами.

Еще один фактор, от которого зависит размер ставки – сумма первоначального платежа. Чем больше платеж, тем ниже ставка. Если денег на первоначальный взнос нет, можно оплатить его средствами материнского капитала. При условии, что он полагается семье.

Существует социальная ипотека. Для получения таковой нужно обратиться в АИЖК – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Это полностью государственная организация, которая является посредником между заемщиками и банками.

Максимальный срок кредитования – 30 лет, минимальный – 1 год.

Чтобы рассчитать размер ежемесячных выплат, можно воспользоваться калькулятором ипотечного кредита на сайтах банков онлайн. Для этого нужно ввести основные условия кредитования и стоимость покупаемого жилья.

Как получить ипотечный кредит?

Процесс оформления ипотеки довольно сложный и долгий. Общая схема получения ипотечного кредита:

Льготные программы ипотечного кредитования — условия и особенности

Сотрудничая с банками, государство стремиться поддержать некоторые категории граждан. В рамках такого партнерства в России появилось множество особых программ жилищного кредитования:

Программы ипотечного кредитования реализуются, в первую очередь, благодаря посредничеству Сбербанка. Важным преимуществом являются дополнительные гарантии правительства, которые предоставляются кредитополучателю:

Ипотека без подтверждения дохода (по упрощенной системе)

Данный продукт рассчитан на следующие целевые сегменты: на тех граждан, кто готов пойти на более жесткие условия ради срочности оформления документов – нет времени ждать, и на тот сегмент, который имеет высокий уровень дохода, который нет возможности подтвердить официально.

Условия ипотеки для пенсионеров (военных пенсионеров)

Следует реально понимать, что для пенсионера срок ипотеки составит в среднем 5-10 лет. Также следует сразу учитывать условие предоставление кредита – возраст до 65 лет при наступлении срока возврата займа и требования банка к стажу работы в годах (если они есть). Такие предложения доступны в банках: Глобэкс, Металлинвест, банк жилищного финансирования.

Однако можно найти и более приемлемые условия – возраст на момент погашения займа 70-75 лет. Максимальный — предлагает Сбербанк.

Кредитные программы существуют для различных видов жилья – на первичном и на вторичном рынке, загородные дома, возможно, с залогом уже имеющейся в собственности кредитополучателя недвижимости.

Ипотека с использованием материнского капитала

Как мы уже выяснили, суммы материнского капитала могут быть использованы:

Необходимо информировать пенсионный фонд не менее чем за 6 месяцев о намерении использовать средства материнского капитала.

Если у вас осталась только часть материнского капитала, ее нельзя использовать как первоначальный взнос по ипотечному кредитованию (только в погашение тела кредита).

Сразу определитесь, будете ли вы покупать готовое жилье либо участвовать в долевом строительстве (риски второго варианта выше, но обойдется он дешевле).

Немаловажный обязательный момент – страхование. Банки могут выдвигать различные требования – страховой займ, страхование недвижимости, страхование жизни заемщика. Обязательно уточнить условия в банке, и помните, что при страховании жизни можно вернуть неиспользованную часть страховки при досрочном погашении кредита.

Источник

Кому будет сложнее получить ипотеку после ужесточения требований ЦБ

Уровень одобрения ипотеки в России, по данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в июле 2021 года опустился до четырехлетнего минимума и составил 61,7%. Это связано как с ужесточением требований со стороны ЦБ по первоначальному взносу, так и со снижением платежеспособности населения и ростом цен на жилье.

Выяснили, кому сейчас будет сложнее всего получить одобрение на выдачу жилищного кредита.

Заемщики с низкой финансовой репутацией

На одобрение ипотеки и условия предоставления кредита влияет множество факторов: от размера первоначального взноса до уровня доходов и даже сферы, где работает потенциальный заемщик. Один из самых важных факторов в этой цепочке — финансовая репутация заемщика, его кредитная история или значение персонального кредитного рейтинга (ПКР). Например, заемщик, который в прошлом нарушал кредитную дисциплину и допускал частые просрочки по кредитам, имеет низкие шансы получить ипотечный кредит, особенно на выгодных условиях. Такой заемщик как раз будет иметь невысокий персональный кредитный рейтинг.

Согласно исследованию НБКИ, заемщикам с высоким ПКР банки одобряют заявки значительно охотнее. Например, при значении ПКР от 800 шанс получить ипотеку 71,2%, при показателе ПКР меньше 400 шансы на одобрение около 20%.

Шансы на одобрение ипотеки у заемщиков с разным ПКР

«Если у заемщика невысокий ПКР, а одобрение получено, условия по такой ипотеке вряд ли будут оптимальными. В этом случае банки будут компенсировать повышенный риск ростом ставки или более жесткими условиями к первоначальному взносу и долговой нагрузке», — пояснил директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков.

Персональный кредитный рейтинг

Это показатель, который используют банки при принятии решения о выдаче кредита (ипотеки). Калькуляцией рейтинга занимаются кредитные бюро, оценивая такие показатели, как число полученных и погашенных кредитов, историю их обслуживания, коэффициент общей долговой нагрузки и так далее. Сам ПКР позволяет потенциальному заемщику оценить шансы на одобрение по кредиту, в том числе ипотечному. Чем выше значение ПКР — тем выше шансы получить кредит.

Заемщики с низким первоначальным взносом

Еще один важнейший фактор при выдаче ипотеки и оценке риска в кредитовании — размер первоначального взноса (ПВ). Чем он ниже, тем меньше шансов получить кредит — ипотека с небольшим первоначальным взносом считается более рискованной. Именно поэтому ЦБ постоянно регулирует выдачу ипотеки с невысоким ПВ.

«В ипотечном кредитовании стандартным считается первоначальный взнос не менее 20% от стоимости приобретаемого жилья. Меньшие значения, как правило, доступны клиентам с очень высоким ПКР и, возможно, в случае с кредитом по повышенной ставке», — сказал директор по маркетингу НБКИ.

Кроме того, крайне желательно, чтобы первый взнос был сформирован по большей части за счет сбережений заемщика, а не за счет материнского капитала или тем более потребительского кредита, добавила младший директор отдела рейтингов кредитных институтов «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Это свидетельствует об определенном уровне его доходов и финансовой дисциплины. Поэтому если заемщик в качестве ПВ вносит исключительно маткапитал, то шансы получить одобрение ипотеки сильно снижаются, поясняет эксперт.

Что касается потребкредитов в качестве первого взноса, то в отдельных случаях банки одобряют такие ипотеки, продолжает Екатерина Щурихина. Но обычно из-за того, что не всегда можно точно определить, что взятый за несколько месяцев до ипотеки кредит использован именно на первый взнос. Кроме того, ипотека может быть оформлена на одного члена семьи, а потребительский кредит — на другого, что затрудняет анализ для банков. Поэтому в таком случае на первый план выходит оценка общей закредитованности заемщика и стабильности его доходов для погашения обязательств в большем объеме.

Ужесточение требований ЦБ

С 1 августа Банк России повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с первоначальным взносом от 15% до 20%. Новые значения надбавок к банковским коэффициентам риска составят от 50 до 100 п.п. в зависимости от значения показателя долговой нагрузки заемщика (ПДН — отношения ежемесячных платежей по кредитам к доходам клиента). Чем выше ПДН заемщика по ипотеке с низким взносом, тем большими будут отчисления в резервы и нагрузка на капитал банков. Это сделает выдачу таких кредитов менее выгодной для банков. Следовательно, заемщикам с ПВ ниже 15–20% получить ипотечный кредит теперь станет сложнее.

Сам ЦБ таким образом пытается замедлить рост выдачи ипотек с небольшим ПВ и минимизировать риски появления дефолтных заемщиков. В случае дальнейшего повышения долговой нагрузки и сохранения ускоренного роста цен на жилье во втором полугодии 2021 года регулятор может увеличить надбавки к коэффициентам риска также для кредитов с первоначальным взносом более 20% и высоким ПДН заемщика.

Люди с высокой долговой нагрузкой

При выдаче ипотеки для банка важны не только кредитная история и первоначальный взнос, но и финансовое состояние заемщика: насколько оно стабильное и сколько он будет тратить на кредит, а сколько — на жизнь. Показатель долговой нагрузки также контролирует ЦБ, устанавливая коэффициенты риска для банков.

«Ипотека может быть полностью «закрыта» для заемщиков с негативной кредитной историей. Также можно говорить о том, что потребители с незначительными доходами вряд ли могут претендовать на получение ипотеки», — говорит гендиректор «Эквифакса» Олег Лагуткин. «Например, заемщик с доходом в 35 тыс. руб. может претендовать на получение ипотечного кредита для приобретение квартиры стоимостью около 2,6–2,7 млн руб. и при этом должен иметь первоначальный взнос около 0,6 млн руб. Потребители с меньшими доходами вряд ли смогут позволить себе приобретение подобной недвижимости», — приводит пример эксперт.

Банки в последнее время ужесточают кредитный скоринг в плане выдачи ипотеки, обращает внимание аналитик компании «Финам» Алексей Коренев. По его словам, если пару лет назад при оценке платежеспособности заемщика банки смотрели в основном на справку 2-НДФЛ, то после пандемии, которая повлекла безработицу, они стараются оценивать и сферу, где он работает, и доходы в динамике.

Показатель долговой нагрузки (ПДН)

Это отношение платежей клиента по всем действующим обязательствам к его среднемесячному доходу. НБКИ рекомендует гражданам придерживаться максимального значения этого показателя в 30–35%. Большие значения на длинных сроках, характерных для ипотеки, могут привести к перенапряжению личной экономики заемщика и, соответственно, к проблемам с обслуживанием кредита.

Заемщики с серой зарплатой и из пострадавших отраслей

При выдаче ипотеки банки (в зависимости от собственной кредитной политики) могут устанавливать дополнительные условия на возраст заемщика, его стаж работы и сферу деятельности. Особенно актуальным этот вопрос стал в пандемию, когда сотрудники определенных секторов экономики остались без работы или потеряли значительную часть доходов.

В зоне риска при получении ипотеки находятся самозанятые, особенно если у них небольшой подтвержденный доход или они работают в сфере, которая наиболее чувствительна к коронакризису. «Потенциальным заемщикам, которые работают в теневом секторе — не платят налоги, получают часть зарплаты в конверте, — получить ипотеку сложно всегда, поскольку отобразить официальный доход тяжело или его официальная часть невысокая», — добавил аналитик «Финама».

Чтобы повысить шансы на получение ипотеки, можно предоставить в кредитный отдел дополнительные документы. Например, запросить характеристику с места работы, где будут указаны достижения сотрудника и его стаж. Любые справки играют только в плюс, крупные банки обычно принимают их в расчет, отметил эксперт.

Слишком молодые и пожилые

При выдаче ипотеки банки, как и раньше, продолжают оценивать возраст заемщика. Минимальное ограничение по возрасту, а также максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита устанавливается каждым банком по своему усмотрению, говорит Екатерина Щуризина из «Эксперт РА».

«Редко на рынке встречаются ипотечные заемщики в возрасте до 25 лет. Доля ипотечных договоров, выданных данной категории потребителей, не превышает и 1,5%. Наиболее привлекательной категорией ипотечных заемщиков для банков являются люди в возрасте от 30 до 45 лет, на долю которых приходится 65% всех ипотечных кредитов», — отметил Олег Лагуткин из «Эквифакса».

Сложнее получить ипотеку людям пенсионного и предпенсионного возраста, добавил Алексей Коренев. Поскольку им труднее найти работу в случае ее потери и они могут чаще и дольше находиться на больничном, особенно в пандемию. По словам эксперта, самый предпочтительный возраст заемщика — 30–40 лет, когда уже наработаны компетенции и есть опыт работы.

Источник

Мифы об ипотеке: нужно ли бояться кредитов на жилье

Ипотечные кредиты часто сопряжены с предубеждениями и мифами. Например, что ипотечную квартиру сложно продать и опасно покупать. Вместе с сотрудниками банков, юристами и психологами рассказываем о самых популярных заблуждениях по поводу жилищных кредитов.

Миф № 1. Ипотека — кабала на всю жизнь

Один из самых распространенных мифов заключается в том, что ипотека — это кредит, который придется платить до пенсии, что это «хомут» и «кабала». Именно такое предубеждение останавливает многих от оформления кредита. Но на практике это далеко не всегда так.

Банки выдают ипотеку на длительный срок — до 20–30 лет. Однако многие заемщики гасят ипотеку раза в два быстрее, чем изначально планировали, отмечает руководитель центра разработки ипотечных продуктов ПСБ Марина Заботина. Например, в ПСБ средний срок ипотечного кредита составляет семь лет. «Для частичного или полного досрочного погашения займа многие используют собственные накопления, налоговый вычет за квартиру или маткапитал. Кроме того, сегодня на рынке есть льготные программы кредитования, ставки по которым значительно ниже, чем по стандартным ипотечным программам», — пояснила она.

Безусловно, к оформлению ипотеки нужно подходить обдуманно, взвесив свои финансовые возможности и нагрузку, а также изучить условия кредитования в разных банках. «Даже если заемщик уверен в своих финансовых возможностях, лучше оформить ипотеку на максимальный срок — это позволит комфортно выплачивать аннуитетные платежи даже в случае снижения доходов или заметного роста расходов (например, при рождении ребенка)», — рекомендовала Марина Заботина.

Комфортный платеж

По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в первом полугодии 2021 года размер рекомендованного семейного дохода, при котором можно комфортно погашать средний ипотечный кредит в России, составил 78,2 тыс. руб. (+11,3% за год). Для московской семьи этот показатель составляет 168,7 тыс. руб. (+12,6%).

Миф № 2. Квартиру не отберут, если в ней прописаны дети

Некоторые заемщики считают, что если в ипотечной квартире прописаны дети, то банк ее не сможет изъять в случае большой просрочки по кредиту. Но это не так. «Законодательство не предусматривает ограничений для изъятия у должника ипотечного жилья, поэтому, даже если ипотечная квартира это единственное жилье для детей должника, она все равно будет изъята для погашения ипотечного кредита», — предупредил управляющий партнер юридической фирмы «ГК Лигал» Кирилл Гавриличев.

По его словам, в судебной практике закрепился подход, что право несовершеннолетних детей на пользование жильем производно от права родителей проживать в жилом помещении. Соответственно, если ипотечное жилье изымается, то прекращается право на проживание детей в квартире. Даже если не снимать детей с регистрационного учета добровольно, то банк сможет снять детей с регистрации через суд, добавил юрист.

Миф № 3. После развода ипотеку платит супруг, который оформил кредит

После расторжения брака ипотека платится тем супругом, с которым заключен договор ипотеки. Однако, поскольку часто ипотека признается общим долгом супругов, то при разделе ипотечной квартиры супруг, заплативший после расторжения брака больше платежей, вправе требовать, чтобы ему выделили большую долю в квартире, отметил Кирилл Гавриличев.

По его словам, часто супруги-созаемщики не решают, кто будет платить ипотеку, и кредит платит только один из супругов. «Несмотря на то что кредит погашен, у платившего супруга появляется право регрессного требования возрата денежной суммы к бывшему супругу в размере половины уплаченных платежей. Данные споры иногда становятся для неплатившего супруга кабальными. Поэтому после расторжения брака настоятельно рекомендую супругам решить вопрос с ипотекой — разделить ее пополам или передать кредит с квартирой одному супругу, а второго освободить от долга», — советует юрист.

Читайте также

Миф № 4. Продать ипотечную квартиру нельзя, пока не погасишь кредит

Еще одно частое заблуждение — ипотечную квартиру нельзя продать и опасно покупать. Это мнение тоже ошибочное. Сделки с ипотечными квартирами действительно имеют свои нюансы. Самая главная особенность — проводить такие операции можно только с согласия банка. Также можно досрочно погасить ипотеку, а потом продать. Подробнее о способах продажи ипотечной квартиры читайте в материале «Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта».

«Обычно, для того чтобы продать квартиру, достаточно получить только согласие банка или использовать механизмы погашения ипотеки. Но зачастую также могут требовать оценку стоимости, документы БТИ (техпаспорт и экспликацию), выписку ЕГРН и выписку из домовой книги для подтверждения отсутствия обременения и зарегистрированных лиц», — говорит юрист Никита Тарновский. В большинстве случаев покупка ипотечной квартиры, наоборот, гарантирует чистоту сделки и безопасность, поскольку банк уже полностью проверил объект перед выдачей кредита, добавил эксперт.

Миф № 5. Получить льготы по ипотеке сложно

Некоторые заемщики при оформлении ипотеки даже не подозревают о наличии льгот и специальных ипотечных программ по сниженным ставкам. Среди них, например, семейная ипотека, льготная ипотека на новостройки, сельская ипотека, дальневосточная ипотека. Выдача таких кредитов является стандартной, главное — вписаться в рамки программы.

Например, семейная ипотека под 6% годовых с этого года распространяется на семьи с первенцем. Программа ограничена по сумме кредита: для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 12 млн руб., для других регионов — 6 млн руб. Срок кредита — до 30 лет, первоначальный взнос — от 15%.

Для многодетных семей предусмотрена льгота, по которой государство выделяет до 450 тыс. руб. на ипотеку. Также можно воспользоваться маткапиталом — направить его на первоначальный взнос или выплату основного долга. В регионах часто действуют свои ипотечные программы. Узнать о них можно на сайте местного правительства или администраций.

Читайте также

Миф № 6. Снизить переплату по кредиту практически невозможно

По словам экспертов, это зависит от варианта погашения ипотечного кредита. Так, заемщик может снизить размер ежемесячного платежа или уменьшить срок ипотеки, отмечает главный аналитик «Росбанк Дом» Ирина Бабина. По ее словам, вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для уменьшения переплаты по кредиту. «При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение тела кредита, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит быстрее, так как начисляется меньше процентов и переплата сокращается», — объяснила она.

Чтобы выбрать приемлемый вариант, заемщик должен оценить, что для него важнее — снизить сумму ежемесячного платежа, сократив свои расходы, или уменьшить срок кредита, увеличив ежемесячные выплаты. «Если нет уверенности в стабильности своих доходов, то разумнее снизить сумму платежа. Если финансовое положение стабильно — лучше сократить срок кредитования, увеличив при этом размер ежемесячного платежа», — рекомендовала Марина Заботина из ПСБ.

Миф № 7. Рефинансировать ипотеку всегда выгодно

Это не всегда так. По сути, рефинансирование — это выдача нового кредита, которая сопряжена с расходами. Например, заемщику нужно будет повторно оформить отчет об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья. По мнению экспертов, рефинансировать кредит выгодно, если это поможет снизить ставку не менее чем на 1–1,5%.

Рефинансирование ипотеки может быть нецелесообразным, если заемщик выплатил большую часть кредита. Если речь идет об аннуитетном платеже (а таких кредитов большинство), в первые годы выплат большую часть в ежемесячном платеже составляют проценты и меньшую — сам основной долг. По мере выплат доля, приходящаяся на проценты в платеже, снижается, заемщик больше гасит долг.

«При рефинансировании банк пересчитывает график платежей заново. То есть вы снова начинаете отдавать большую часть суммы в счет уплаты процента. Общее правило таково, что в случае выплаты более половины кредита в рефинансировании уже нет большого смысла, а порой это даже невыгодно с учетом перерасчета», — говорит эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Читайте также

Миф № 8. Ипотека приводит к депрессиям и ограничениям

Наличие ипотеки меняет жизнь заемщика и сказывается на его эмоциональном состоянии, особенно если в жизни происходят стрессовые ситуации (потеря работы или болезнь). В таких случаях лучше сразу обращаться в банк с просьбой предоставить ипотечные каникулы.

Но многое при получении ипотеки зависит от самого заемщика. Для некоторых долгосрочный кредит становится ограничителем: люди боятся рисковать, сменить работу, если прежняя их не устраивает, говорит психолог Ксения Аверс. У некоторых действительно случаются депрессии, отмечает она.

Но не всегда ситуация складывается негативно: для некоторых людей ипотека, наоборот, становится точкой карьерного роста, добавляет нейропсихолог Елена Данилова. По ее словам, многое зависит от того, какие установки преобладают в сознании и подсознании человека — таким и будет его отношение к долгу. «Нельзя сказать однозначно, что на 20 лет человек проваливается в депрессию и всю свою дальнейшую жизнь посвящает выплатам за жилье. Поэтому для тех, кто нацелен развиваться в профессии, кредит — это дополнительная мотивация. Для тех, кто не привык быть должным, обслуживать долгосрочные кредиты будет сложнее», — отметила эксперт.

Важно и то, как сам заемщик расценивает ипотеку: как вынужденную меру, которая не несет радости, или как возможность иметь свое жилье и чувствовать себя в нем комфортно. Единственная страховка от стрессов при ипотеке — это соблюдение правил финансовой грамотности и кредитной нагрузки.

Источник

Как устроена ипотека

Стоит ли брать и как уменьшить риски

Ипотекой в обиходе называют долг перед банком за квартиру или дом, где живет заемщик. С юридической точки зрения это не так.

Ипотека — это вид залога. Залогом выступает недвижимость, которая остается в пользовании у должника. Если он не возвращает долг, кредитор имеет право продать залог, чтобы получить назад свои деньги. Недвижимость можно заложить не только по кредитному договору, но и по договору купли-продажи, аренды или подряда. Все это будет ипотекой.

Кредит, который выдается по такой схеме, называется ипотечным кредитом. Часто понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» употребляют как синонимы. В статье мы тоже так делаем.

На практике заем берут для покупки жилья, которое и становится залогом. Пока заемщик не выплатит долг, он не может в полной мере распоряжаться купленной недвижимостью — например, продать ее или подарить.

Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам займов. Ведь риск не получить свои деньги обратно для кредитора очень низкий. Если должник не сможет вовремя вносить платежи, заложенную недвижимость продадут, а вырученные средства уйдут в счет погашения долга. Если у должника несколько кредиторов и ему нечем платить, то первым в очереди на деньги от продажи квартиры будет тот, кто выдал ипотеку.

Что вы узнаете

Ипотека, кредиты и залог

Законодательное регулирование. Основной документ, который регулирует ипотечное кредитование в России, — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Роль ипотеки в экономике. Ипотека положительно влияет на экономику страны по следующим причинам:

В чем разница между ипотекой и кредитом. Кредит — это заем, а ипотека — залог, обеспечивающий этот заем. Формально схема такая: вы взяли кредит, а в залог оставили недвижимость, купленную на этот кредит. При этом вы пользуетесь заложенной недвижимостью. Такая форма залога и есть ипотека.

Поэтому, строго говоря, нельзя взять ипотеку. Можно взять ипотечный кредит.

Чем отличаются ипотека и залог. Ипотека — это залог, но понятие залога более широкое. Заложить можно практически любое имущество. Ипотека — это когда в залог оставляют недвижимость.

Поэтому ипотечным кредитом называют тот кредит, который обеспечен недвижимостью. Обременение заложенной квартиры регистрируют в Росреестре. При стандартном кредите тоже бывает залог — например, автомобиль или золото, — но о таком залоге никуда не сообщают, достаточно письменного договора залога.

Как работает ипотека

В целом ипотечный кредит выдают по одной и той же типовой схеме:

Это упрощенная схема. В ипотеке, как и в любом банковском продукте, много нюансов. Условия кредита отличаются в разных банках и зависят от многих факторов, например:

Стоит ли брать ипотеку

Финансовые эксперты советуют не брать ипотеку, если взнос отнимает больше половины зарплаты. Ипотека — это надолго. Если уже сразу выплачивать кредит трудно, то через несколько лет будет еще труднее. Из-за инфляции цены на все вокруг вырастут, и сохранить привычный образ жизни, выплачивая кредит, не получится.

Если ежемесячные платежи составляют меньше половины дохода или у заемщика есть перспективы роста зарплаты, то ипотека выгодна.

О долгосрочной ипотеке

Плюсы и минусы ипотеки. Плюсы ипотеки:

Ипотека или кредит. Процентная ставка по ипотеке ниже, так как риски банка минимальны. Ведь в случае чего жилье всегда можно продать.

Но иногда заемщику удобнее взять именно обычный потребительский кредит, а не ипотечный. Например, если не хватает небольшой суммы — 15—20% от всей стоимости жилья. Потребительский кредит оформят быстрее, и вероятность его выдачи выше, чем ипотеки.

Ипотека или копить. Если у вас своя квартира, рассмотрите возможность накопить на новую недвижимость. Деньги, которые пошли бы на первоначальный взнос, можно положить на вклад под проценты. Ту часть зарплаты, которую пришлось бы отдавать банку, тоже можно откладывать на депозит.

Ипотека или аренда. Если сумма платежей по ипотеке выше, чем ежемесячная арендная плата, накопить на жилье выгоднее, чем взять его в ипотеку. Деньги, которые пошли бы на ежемесячный взнос, можно разделить на две части: за одну снимать квартиру, другую откладывать.

Допустим, у Олега 400 тысяч рублей накоплений. Ежемесячно с зарплаты остается 30 тысяч рублей свободных денег. Вместо того чтобы платить их банку по ипотеке, можно снимать квартиру за 10 тысяч, а остальные 20 тысяч откладывать.

Понравившаяся квартира стоит 2 млн рублей. Банк дает ипотеку под 10%, а депозиты принимает под 6%. Рассмотрим оба варианта: копить или брать кредит.

Накопить на квартиру получится через 5 лет и 2 месяца. За это время на вкладе накопится 2 млн рублей, включая 360 тысяч, которые начислит банк в виде процентов. В 620 тысяч обойдется аренда квартиры в течение всего этого срока.

Погасить ипотеку получится через 5 лет и 10 месяцев. 400 тысяч уйдут как первоначальный взнос, а 1,6 млн Олег возьмет в кредит и будет каждый месяц отдавать банку по 30 тысяч. В итоге переплата по кредиту составит 518 тысяч рублей.

В нашем примере самостоятельно копить на квартиру выгоднее. Но эта схема не учитывает рост цен. За пять лет недвижимость может сильно подорожать. Аренда жилья тоже растет. Расходы на ремонт через пять лет тоже могут быть выше.

Что выгоднее — копить и снимать или купить жилье в ипотеку

Участники ипотечной системы

В схеме с нецелевым кредитом, например потребительским, обычно участвует всего две стороны — заемщик и кредитор. В случае с ипотекой сложнее, ведь параллельно проходит сделка по покупке недвижимости.

Заемщик оформляет кредит, берет деньги в банке на покупку жилья. Заемщиков может быть несколько, например муж и жена.

Залогодатель предоставляет кредитору недвижимость для обеспечения долга. Им может быть как заемщик, так и созаемщик.

Залогодержатель, он же кредитор — юридическое лицо, которое выдает заем под залог недвижимости. Это не обязательно банк. Например, ипотечный заем может выдать фонд по поддержке молодых семей.

Продавец недвижимости. На первичном рынке это компания-застройщик или физическое лицо по договору уступки права требования. Договор уступки — это когда участник долевого строительства решил не брать квартиру. Тогда он продает свое право требования жилья от застройщика.

На вторичном рынке продавцы недвижимости — это собственники, физические или юридические лица.

Орган регистрации прав на недвижимое имущество — Росреестр. Регистрирует сделку перехода права на недвижимость от продавца к покупателю и обременение в виде ипотеки.

Страховая компания страхует заложенную недвижимость, а также жизнь и здоровье заемщика.

Поручитель — физическое или юридическое лицо, которое поручается за заемщика. Если тот перестает платить, долг переходит на поручителя. Поручитель требуется, если банк сомневается в платежеспособности заемщика: например, у него уже когда-то были просрочки по другим кредитам. Поручительство снижает риск невозврата долга.

Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании, которые скупают закладные. В этом случае заемщик должен уже не банку, а этому агентству. Например, у « Дом-рф » целое направление по скупке закладных.

Оценщик оценивает стоимость недвижимости перед заключением договора. Часто банк работает только с конкретными оценщиками.

Виды ипотеки

Закон об ипотеке определяет два основания, по которым она возникает: в силу закона и в силу договора.

Ипотека в силу закона возникает, если отношения кредитора и заемщика подпадают под законодательное определение ипотеки. Это такие случаи:

Ипотека в силу закона — это когда в залог оставляют приобретаемое жилье.

Ипотеку в силу закона регистрируют одновременно с переходом права собственности на жилье на основании кредитного договора или договора целевого жилищного займа. Заявление на регистрацию ипотеки может подать как залогодатель, так и залогодержатель.

Ипотека в силу договора означает, что заемщик закладывает уже имеющееся в собственности имущество.

Ипотеку в силу договора регистрируют после перехода права собственности, на основании договора об ипотеке. Заявление на регистрацию ипотеки должны подать залогодатель и залогодержатель вместе.

Специальные ипотечные программы

Государство готово помочь некоторым гражданам купить жилье — добавить денег на первоначальный взнос или компенсировать банкам проценты по ипотеке. Таких программ несколько.

Ипотека c господдержкой появилась из-за того, что в 2014 году курс валют подскочил. Валютные ипотечники — те, кто брал ипотечный кредит в иностранной валюте, внезапно стали должны банку больше, чем рассчитывали изначально. Некоторым повезло — они получили господдержку. Заемщики обращались в банки за реструктуризацией, после чего им списывали 30% долга.

Молодые семьи могут получить субсидию на строительство или покупку жилья. Купить можно в том числе в ипотеку. Семьям без детей оплачивают 30% от стоимости жилья, с детьми — 35%. Чтобы стать участником госпрограммы, претенденты должны соответствовать трем критериям:

Ипотека для семей с детьми. Семья, в которой после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок, может взять ипотеку под 6%, а жители Дальнего Востока — под 5%. На практике в большинстве банков ставке еще ниже — от 4%. По этой же программе можно рефинансировать старый ипотечный кредит.

Льготную ипотеку во всех регионах, кроме Дальнего Востока, дают только на первичное жилье.

Субсидия на погашение ипотеки для многодетных семей. Государство заплатит до 450 000 Р в счет долга по ипотеке для семей с тремя и более детьми. Право на господдержку имеют мать или отец, у которых с 2019 по 2022 год включительно родился третий или последующий ребенок. Причем не важно, на что семья взяла ипотеку: на квартиру в новостройке или на вторичном рынке, на земельный участок для строительства дома или заключила договор о долевом участии.

Военная ипотека. В России действует государственная программа субсидирования ипотеки для военных. Военнослужащий может купить строящееся или готовое жилье. Пока человек служит, ипотеку за него будет выплачивать государство. Квартиру или дом разрешается купить в любой точке страны, а не только в том регионе, где находится военная часть.

Чтобы участвовать в программе, надо выполнить три условия: служить по контракту, быть гражданином РФ и попасть в специальный реестр участников программы.

Ипотека для молодых специалистов. На региональном уровне существуют программы поддержки специалистов определенных профессий: учителей, врачей, ученых.

В Московской области дают «Социальную ипотеку». Правительство области погашает 50% стоимости жилья сразу, а вторые 50% выплачивает в течение срока кредита. Участник программы платит только проценты по ипотечному кредиту.

Участвовать в программе «Соципотека» могут врачи, фельдшеры скорой помощи, учителя начальных классов, математики, русского и английского языка и молодые ученые.

Какие программы социальных ипотек действует в вашем регионе, надо узнавать в местной администрации.

Специальные предложения от застройщиков. Часто банки предлагают ипотеку по сниженной на 1—2% ставке за жилье от аккредитованных застройщиков. Выдавая аккредитацию, банк как бы признает, что застройщик надежный и покупатель стопроцентно получит свою квартиру. Значит, ипотечный кредит будет точно обеспечен залогом.

Для аккредитации банк проверяет репутацию и финансовые отчеты строительной компании. Кроме того, изучает документы, связанные с домом: разрешение на строительство, право собственности или договор аренды на землю и проектную документацию. Обычно банк связан с аккредитованным застройщиком: кредитует строительство и обслуживает счета компании.

Чаще всего такое снижение ставки по ипотеке — это скрытая скидка от застройщика. Банк снижает ставку, а недополученную выгоду ему возмещает застройщик. Тем самым он как бы продает жилье дешевле.

Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит

Сколько денег накоплено на первоначальный взнос. У каждого банка свои требования к минимальной сумме первоначального взноса, но обычно это 10—15% от стоимости жилья. Размер взноса влияет на решение о выдаче кредита и на процент по займу: чем больше взнос, тем ниже ставка. Банк понимает, что у заемщика все хорошо с финансами, а значит, можно не закладывать риски в процент по займу.

Кроме того, больший первоначальный взнос снижает переплату, поскольку размер самого кредита меньше.

Минимальная сумма ипотечного кредита и ее расчет зависят от банка. Чаще всего это 300 тысяч рублей. Чем меньше сумма займа, тем ниже процентная ставка — потенциальные потери в случае невозврата кредита тоже снижаются.

Финансовые возможности заемщика для погашения. Банк считает, сколько человек платит по кредитам, и учитывает другие обязательные платежи. Оптимально, когда кредитная нагрузка не превышает 50% от дохода. Если зарабатывать 100 тысяч рублей, то ежемесячно допускается платить по кредитам до 50 тысяч.

Увеличивают сумму дохода созаемщики и поручители и регулярные поступления: платежи от сдачи в аренду, доход с дополнительной работы, дивиденды.

Факторы, от которых зависит сумма кредита:

Виды процентных ставок:

Способы погашения. Обычно банк списывает сумму ежемесячного платежа по кредиту со счета клиента. Это может быть счет по вкладу, счет банковской карты или текущий счет. В некоторых банках для погашения ипотеки открывают отдельный текущий счет или заводят специальную карту, но суть та же : каждый месяц отсюда снимают деньги. Клиент может положить больше денег, чем надо, но спишут только сумму платежа. Если к указанной в договоре дате на счете не окажется нужной суммы, это будет считаться просрочкой. Пополнять счет, с которого списывают платежи, можно разными способами:

Если заемщик хочет погасить часть кредита досрочно, ему придется предупредить об этом банк: написать заявление в отделении, через мобильное приложение или личный кабинет на сайте.

Типы платежей. Ипотечный кредит состоит из двух частей: основной долг и плата за его использование — проценты. Что и как погашается, определяется типом платежа.

Аннуитетный платеж — это когда весь долг и все проценты складываются в одну большую сумму и делятся на срок кредита. В результате каждый месяц заемщик платит банку одну и ту же сумму. Но сначала в этой сумме большую часть составляют проценты, а ближе к концу — основной долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа критичен. Например, если доход неустойчивый или большая его часть уходит на ипотеку.

Дифференцированный платеж — это когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько человек еще должен банку. В результате в первые месяцы кредита заемщик платит сильно больше, в последние — сильно меньше, но основной долг снижается равномерно. В итоге заемщик отдает банку меньше процентов. Дифференцированный лучше выбирать, когда даже самый большой платеж для вас некритичен.

Размер комиссионных. Кроме процентов по кредиту банк может прописать в договоре комиссии за другие услуги. Некоторые прямо запрещены законом. Например, нельзя брать деньги за рассмотрение заявки или сам факт выдачи кредита. Как уверяют в Высшем арбитражном суде, банк имеет право взимать комиссию только за оказание самостоятельной услуги клиенту. Самостоятельная услуга — та, которая может существовать в отрыве от других. А рассмотрение заявки или выдача кредита привязаны к услуге кредитования.

Условия расторжения договора. Гражданский кодекс разрешает расторгнуть договор в трех случаях:

Условия страхования. Банк может потребовать:

Выясните, на сколько повысится процентная ставка, если отказаться от одного из рисков.

Условия отличаются в зависимости от схемы страхования: агентской или коллективной. При агентской схеме полис оформляют со страховой компанией, при коллективной — с банком.

Источник

• ← какая может быть честность
• Лига индиго что это →