какая комиссия за эскроу

Что такое счет эскроу

И где его используют

Эскроу — это специальный банковский счет, который используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки. Одна сторона сделки вносит на счет эскроу деньги. Они замораживаются или, если говорить на банковском языке, депонируются. Эти деньги вторая сторона сделки получит только после того, как выполнит свои обязательства. Например, передаст право собственности, растаможит груз, переоформит машину.

Скажем, человек приобретает квартиру, но боится, что продавец обманет. Покупатель может открыть счет эскроу в банке — продавец получит деньги только после того, как у жилья сменится собственник.

Чтобы открыть такой счет, обе стороны сделки и банк заключают специальное соглашение — договор счета эскроу. В нем прописано, на каких основаниях банк должен перевести деньги получателю. Договор счета эскроу не следует путать с договором эскроу — о нем мы уже подробно рассказывали.

На счете эскроу можно депонировать не только деньги, но и другое движимое имущество — например, ценные бумаги. Недвижимость депонировать нельзя.

Кто участвует в сделке с использованием эскроу-счета

Эскроу-агент — независимая сторона, которая выступает гарантом сделки, контролирует ее и определяет, выполнены ли требования договора между депонентом и бенефициаром. Что именно является доказательством выполнения этих требований, обычно решают сами стороны сделки.

Открывать счета эскроу в России имеют право только банки. Если у гаранта нет официального статуса кредитной организации, то он имеет право депонировать деньги или ценные бумаги, только открывая специальные номинальные счета.

ст. 926.6 ГК РФ — особенности депонирования бездокументарных ценных бумаг и безналичных денежных средств

Плюсы и минусы счета эскроу

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше

Помимо счета эскроу для гарантированных расчетов часто используют другие два финансовых инструмента — аккредитив и банковскую ячейку.

Банковская или депозитарная ячейка — это сейф в банке, который можно арендовать. По желанию клиента к ячейке может получить доступ и другой человек, предъявив определенные документы. Поэтому такие сейфы используют при покупке недвижимости. Покупатель арендует ячейку и кладет туда деньги. Когда договор купли-продажи зарегистрируют, продавец предъявит его сотрудникам банка и заберет деньги.

Аккредитив — это обязательство банка перевести деньги клиента получателю после того, как тот выполнит какое-то оговоренное заранее условие. Аккредитивы часто используют в торговых сделках, когда продавец и покупатель не особо друг другу доверяют. Банк выступает посредником. Вот как это работает: покупатель перечисляет деньги на счет, банк его замораживает. Когда продавец подтвердит поставку, ему перечислят деньги.

Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а счет эскроу — всегда безналичный платеж. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, то использовать банковскую ячейку не получится. Нужны безналичные формы гарантийных расчетов — например, аккредитив или счет эскроу.

И в случае со счетом эскроу, и в случае с аккредитивом бенефициар получает деньги только после того, как выполнит условия сделки.

Несмотря на то что и банковскую ячейку, и аккредитив, и счет эскроу используют, чтобы снизить риски в сделках, эти три формы расчетов кое-чем отличаются.

Различия аккредитива, счета эскроу и ячейки

Для каких видов сделок применяется счет эскроу

Счет эскроу применяют в сделках, где есть риск, что одна сторона не выполнит свои обязательства, если получит деньги вперед. Еще такие счета используют, когда между платежом и передачей товара проходит долгий срок — например, надо провести перерегистрацию собственности.

Чаще всего счета эскроу применяют:

Схема действия счета эскроу

Кому принадлежат деньги на счете эскроу

По закону пока бенефициар не выполнил условия сделки, деньги, которые находятся на счете эскроу, принадлежат депоненту, но распоряжаться ими он не может. Как только бенефициар предоставил необходимые документы, он становится владельцем денег.

ст. 860.7 ГК РФ — договор счета эскроу

Банк-агент не имеет права брать в счет своего вознаграждения деньги со счета эскроу, если об этом не написано в договоре.

Открытие счета эскроу

Подписывать договор на открытие счета эскроу должны вместе все три стороны сделки: депонент, бенефициар и представитель банка. Исключение — договор долевого строительства: здесь бенефициар — это застройщик, который договаривается с банком заранее.

В договоре на открытие счета должны быть указаны все существенные условия сделки: какой товар продается или какая услуга предоставляется, кем, кому и в какие сроки.

Кроме того, в документах обязательно указывают, как бенефициар докажет, что выполнил условия сделки. Например, если речь о покупке квартиры, можно указать, что банк-агент переводит деньги только после того, как продавец предоставит в банк выписку из ЕГРН, что новым собственником жилья стал покупатель.

Документы для открытия счета. В разных банках пакет документов, которые нужны, чтобы открыть счет, может отличаться. Но всегда клиент должен написать заявление на открытие счета и предоставить документ, подтверждающий личность.

У представителя юрлица попросят нотариально заверенные копии устава или учредительного договора, документа, подтверждающего полномочия — например, доверенность, а также сведения о финансовом положении компании. Это могут быть годовая бухгалтерская отчетность, аудиторское заключение и справка об отсутствии долгов по налогам.

Индивидуальный предприниматель должен предоставить копию паспорта, бухгалтерскую отчетность и справку об отсутствии долгов по налогам.

В некоторых банках клиента, открывающего счет эскроу, попросят заполнить специальную анкету — вопросник банка.

Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

ст. 15.4 ФЗ № 214-ФЗ — привлечение застройщиками средств участников долевого строительства через счета эскроу

Вот как это работает: покупатель открывает счет эскроу в банке, с которым работает застройщик, потом регистрирует договор долевого участия и вносит на счет деньги. Банк кредитует застройщика. Когда дом введут в эксплуатацию, покупатель получит квартиру, застройщик — деньги со счета, а банк — свои платежи.

Страхование счетов эскроу. Деньги на счете эскроу застрахованы, только если это сделка купли-продажи недвижимости. Срок страховки истекает через три рабочих дня после перехода права собственности к покупателю.

Если речь о договоре долевого участия, то деньги дольщика застрахованы на весь срок строительства — пока не сдадут квартиру.

Если у банка отзовут лицензию, то деньги переведут на счет эскроу в другом банке. Правда, компенсируют не более 10 миллионов рублей, даже если один дольщик открыл несколько счетов эскроу в этом банке.

Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

Счет эскроу можно использовать как способ расчета при покупке жилья и на вторичном рынке. Например, продавец настаивает на предоплате, так как боится, что не получит деньги после перехода собственности на квартиру. А покупатель в свою очередь боится платить вперед, потому что кругом мошенники.

Источник

Как работают счета эскроу: инструкция для покупателей новостроек

С 1 июля прошлого — 2019 — года российские застройщики перешли с долевого строительства на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Реформа строительной отрасли направлена на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан в строительство жилья, сделав невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Рассказываем, как работает механизм финансирования и как им пользоваться покупателям новостроек.

Что такое счета эскроу

С 1 июля 2019 года деньги дольщиков размещаются на специальных счетах в аккредитованных банках, а не поступают напрямую застройщику. Строительство объекта ведется за счет банковского проектного финансирования.

Согласно механизму, деньги за купленную квартиру в новостройке вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и находятся там до тех пор, пока не будет зарегистрировано право собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства объекта покупатель может вернуть внесенную на эскроу-счет сумму. Механизм исключает ситуации, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость жилья, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

Ипотека с использованием эскроу

Покупатель квартиры в новостройке может оформить ипотеку с использованием счета эскроу. Это можно сделать как в том банке, где застройщик получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия. В последнем случае эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации. В обоих случаях заемщик будет иметь одинаковые условия обслуживания счета эскроу: комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. При этом если покупатель решит пользоваться услугами разных кредитных организаций, заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

Согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса по ипотеке может быть зачислена на эскроу-счет только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась. После выдачи жилищного кредита и зачисления всей суммы на специальный счет покупатель начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, так как за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не влияет.

Финансирование

Банки выдают девелоперам проектное финансирование на строительство многоквартирных жилых домов. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на счетах становятся источником дешевого фондирования по кредитам застройщикам, а успешные продажи квартир на этапе строительства дают девелоперу возможность снизить процент по кредиту.

Форс-мажор

Если после регистрации сделки покупатель решил отказаться от покупки оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги, происходит расторжение договора участия в долевом строительстве в установленном законом порядке. Средства с эскроу-счета возвращаются банку, который предоставил кредит, а первоначальный взнос — покупателю.

Если расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги с эскроу-счета должны быть возвращены покупателю.

Раньше покупатель терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по ипотеке. Теперь в случае возникновения у застройщика проблем покупатель получает обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита. Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решает дождаться решения о назначении другого девелопера для завершения строительства объекта, внесенные средства остаются на эскроу-счетах до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, отзывается лицензия, застройщик и участник долевого строительства должны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. При этом средства граждан на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Источник

15 вопросов про эскроу-счета

С 1 июля 2019 года при покупке квартиры в новостройках сделку нужно будет проводить через эскроу-счета. Правда, на первое время предусмотрены послабления. Управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая рассказала, как будет организован процесс покупки жилья, исчезнут ли обманутые дольщики и подорожают ли квартиры.

Что такое счёт эскроу?

Эскроу-счёт — это счёт в банке, который открывается для взаиморасчётов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком.

Нужно ли покупателю недвижимости платить за эскроу-счёт? В любом ли банке его можно открыть?

Нет, дольщику не придётся платить за открытие эскроу-счёта. Принципиально схема покупки жилья через эскроу-счета не отличается от сегодняшней. Дольщик подписывает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Соглашение идёт на регистрацию в Росреестр. Далее банк, застройщик и дольщик подписывают трёхсторонний договор на открытие эскроу-счёта, после чего в обозначенный срок покупатель вносит деньги на счёт. Иными словами, вся разница с сегодняшней схемой заключается в том, что средства за покупку квартиры перечисляются дольщиком не застройщику, а банку на эскроу-счёт.

Эскроу-счета лучше ДДУ?

Эскроу-счёт не исключает договор долевого участия. Покупатели по-прежнему смогут приобретать строящееся жильё с заключением ДДУ, но с открытием эскроу-счетов. Деньги уже не поступят застройщику напрямую, как сегодня, а «заморозятся» банком на время строительства объекта. Если продавец не выполнил обещания, то ДДУ расторгается, и средства со счёта возвращаются покупателю. Новая схема позволит исключить появление обманутых дольщиков, но при этом застройщикам придётся строить на собственные или заёмные средства.

Сохранится ли возможность приобрести квартиру через ДДУ без эскроу после 1 июля 2019 года?

Для того чтобы сделать переход на использование эскроу-счёта более плавным, власти разработали определённые критерии, согласно которым можно завершить строительство по старым правилам. Во-первых, объекты должны быть готовы как минимум на 30%, во-вторых, квартиры в них распроданы не менее чем на 10%. Причём эти требования необходимо соблюсти одновременно. Большая часть сегодняшних проектов соответствует этим критериям, поэтому порядка 85% новостроек будут продаваться по старым правилам (то есть без открытия эскроу-счетов) и после 1 июля.

Вызовут ли эскроу-счета рост цен на недвижимость?

На сегодняшний день девелопер, ведущий продажи с заключением ДДУ, получает средства дольщиков на собственный счёт сразу после регистрации сделки. Эти деньги расходуются на строительство жилого комплекса. То есть застройщик может вести реализацию проекта без привлечения заёмных банковских средств. Главное изменение в работе заключается в том, что доступ к деньгам покупателей будет закрыт до завершения строительства, следовательно, строить придётся на собственные или заёмные деньги. Ставка по проектному финансированию сегодня составляет 12 – 15% годовых, а значит, переплата по кредиту будет включена в стоимость квадратного метра. Уже сегодня многие застройщики, которые переходят на работу с эскроу-счетами, заявили о предстоящем повышении цен с 1 июля. Например, ГК «Кортрос» увеличивает цены до 15%. Поэтому повышение стоимости неизбежно. Рост средней цены в новостройках, реализующихся с использованием счетов эскроу, составит до 5 – 10%, в зависимости от ставки проектного финансирования.

Можно ли использовать эскроу-счета при покупке готового жилья?

Нет, при покупке готового жилья деньги перечисляются напрямую на счёт застройщика. Рисков в таком случае нет никаких, а значит, и подстраховка в виде эскроу-счетов не нужна.

Что будет, если застройщик не сможет достроить дом?

Если застройщик не построит дом вовремя, то деньги с эскроу-счетов вернутся дольщикам. Уже не придётся судиться с девелопером, рискуя в случае его банкротства вовсе потерять все средства.

Будут ли застройщики покупать страховку при продаже квартир в новостройках?

Нет, использование эскроу-счетов исключает отчисления страховщикам или в компенсационный фонд.

Ускорят ли эскроу-счета процесс строительства домов?

Для того чтобы не потерять деньги дольщиков, «замороженные» на эскроу-счетах, полагаю, застройщики действительно станут строить быстрее. Чем скорее дом будет введён в эксплуатацию, тем скорее банк перечислит средства с эскроу-счетов, а значит, девелопер сможет погасить кредит с меньшей переплатой.

Что будет, если у банка, в котором открыт эскроу-счёт, отзовут лицензию?

Средства на эскроу-счетах застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов с повышенным лимитом до 10 миллионов ₽. Это максимальная сумма, которую смогут вернуть дольщику. Причём если дольщик купил несколько лотов, то размер возврата по ним всё равно не превысит 10 миллионов ₽. Допустим, дольщик приобрёл две квартиры по 7 миллионов ₽ за каждую — в итоге он получит только 10 миллионов ₽ вместо 14 миллионов ₽, несмотря на то, что открыто два эскроу-счета. Поэтому либо оформляйте договоры на родственников, либо открывайте эскроу-счета в разных банках по каждой квартире.

Могут ли отличаться банк, в котором берётся ипотека, и тот, где открывается эскроу-счёт?

Да, можно взять ипотеку в другом банке. Кредитор просто перечислит средства на указанный эскроу-счёт. Ограничений по выбору банка для ипотечного кредитования нет.

Решат ли эскроу-счета проблемы обманутых дольщиков? Появятся ли новые сложности?

Да, эскроу-счета действительно решат проблемы обманутых дольщиков. Однако новый закон однозначно приведёт к сокращению числа девелоперских компаний, так как далеко не все смогут получить кредиты на строительство жилья, а достаточных собственных средств у них обычно нет. Соответственно, на региональных рынках начнут формироваться монополии, которые будут пользоваться доверием банков, тогда как небольшие игроки постепенно свернут свою деятельность или покинут отрасль.

Кроме того, использование банковских средств повысит себестоимость строительства. Поскольку рентабельность отрасли во многих регионах низкая, строящиеся объекты не смогут конкурировать по цене с готовыми. А значит, застройщикам придётся сокращать объёмы строительства, что сделает жильё ещё менее доступным.

Какие риски будут у людей, покупающих недвижимость через эскроу-счета?

Главный риск связан с отзывом лицензии у банка, в котором открыт эскроу-счёт на сумму более 10 миллионов рублей. Особенно это критично для элитных новостроек, где бюджеты покупки доходят до нескольких сотен миллионов рублей. При этом для одного ДДУ открывается один эскроу-счёт, так что разбить сумму, равную стоимости квартиры, разместив её в нескольких банках, невозможно.

Может ли покупатель недвижимости отказаться от сделки и вернуть свои деньги с эскроу-счёта?

Вернуть деньги можно только в случае расторжения договора долевого участия по соглашению сторон либо же в ситуации, когда девелопер не выполнил свои обещания и не сдал объект в срок. Отказаться от договора в одностороннем порядке невозможно.

Правда ли, что если покупатель хочет использовать материнский капитал, льготную ипотеку для многодетных семей или оформить военную ипотеку, то ему не получится воспользоваться счётом эскроу?

На сегодняшний день Правительство разрабатывает нормативы, согласно которым маткапитал или военную ипотеку можно использовать при покупке квартиры через счёт эксроу. Планируемый срок вступления проекта нормативного правового акта в силу — июль 2019 года.

Источник

Просто и понятно об эскроу-счете: что это и кто может им пользоваться

Каждая крупная покупка требует основательного подхода. Если бездумно довериться незнакомому человеку или непроверенной организации, то можно потерять деньги, время и нервные клетки. Чтобы сделка прошла безопасно, лучшим решением будет открыть эскроу-счет.

В последние десятилетия мы узнали много драматических историй обманутых «дольщиков», которые надолго снизили доверие населения к застройщикам.

К счастью, сегодня порядок в сфере купли-продажи недвижимости в значительной степен наведен, и во многом благодаря внедрению специального механизма защиты.

С 1 июля 2019 года вступил в силу федеральный закон 151-ФЗ, который обязывает подобные сделки проводить с использованием эскроу-счетов.

Представим Илью, который хочет купить квартиру. Чтобы сэкономить, он остановил выбор на недостроенной новой многоэтажке. Поскольку дом еще не сдан в эксплуатацию, стоимость квадратного метра жилья в нем существенно ниже, чем на общем рынке.

После заключения договора с компанией-застройщиком Илья приходит в банк, открывает эскроу-счет и переводит на него оговоренную сумму. С этого момента ни одна из сторон не имеет доступ к деньгам до тех пор, пока договор не будет исполнен или расторгнут.

Что такое эскроу-счет

Это специальный счет, на котором банк замораживает деньги покупателя. Когда продавец исполнит обязательства и подтвердит это документально, то получит доступ к средствам в полном объеме.

Важно: в отличие от средств на депозитах (вкладах), банки не вправе использовать деньги на эскроу-счете для кредитования других лиц. Это значит, что контрагенты (стороны договора) защищены от гипотетической ситуации отсутствия средств на нем в случае внезапного расторжения договора.

В сделке с использованием эскроу-счета всегда присутствуют следующие действующие лица:

В каких случаях применяется

Помимо сделок с недвижимостью, эскроу-счет можно использовать:

Кому принадлежат деньги на эскроу-счете

По закону средства на счете принадлежат депоненту до момента исполнения продавцом условий договора. То есть в случае непредвиденных обстоятельств, вы, как покупатель сможете вернуть деньги.

И если вы участвуете в долевом строительстве жилья, то будьте уверены: ваши средства автоматически застрахованы на сумму до 10 млн рублей.

Плюсы и минусы

Преимущества от использования очевидны, но давайте рассмотрим их внимательнее.

Как приобрести недвижимость с помощью эскроу-счета

Если вы обратились к теме данной статьи, то с вероятностью 90% собираетесь приобрести недвижимость по программе долевого участия в строительстве. А значит, вам полезно будет узнать алгоритм действий при открытии эскроу-счета.

Давайте проследим, какие шаги предпринял наш герой:

Представим теперь альтернативную версию этой истории (начиная с пункта 5) – как повел бы себя Илья в случае неудачного развития ситуации.

5. Илья внимательно следит за процессом постройки дома и через полгода с сожалением отмечает, что компания значительно отстает от графика работ. В офисе застройщика объяснили этот факт форс-мажором и задержкой финансирования. Илья понял, что не хочет продолжать сотрудничество с такой компанией, поэтому разрывает договор.

6. В банке он предъявляет документы, подтверждающие приостановку сделки, пишет заявление на закрытие эскроу-счета и возврат денег.

7. Кредитная организация возвращает Илье средства, и он заключает договор ДУ с другим застройщиком.

Ипотека

Кредит не станет препятствием для покупки жилья в ипотеку. Деньги сразу поступят на открытый эскроу-счет. При этом не важно, будет ли он открыт в банке, выдавшем кредит, или в другой финансовой организации. Хотя за транзакцию могут взять комиссию.

В дальнейшем, после регистрации договора ДУ в Росреестре, банк, в котором открыт эскроу-счет, выступит гарантом выполнения бенефициаром своих обязательств.

Отличие эскроу-счета от банковской ячейки и аккредитива

При совершении крупных покупок физические лица часто используют банковскую ячейку. Это своего рода сейф, в котором деньги хранятся до востребования одной из сторон.

Для бизнеса больше подходит аккредитивный договор. Предприниматели часто заключают его с контрагентами (ИП или юрлицами) при совершении сделок на поставку товаров или услуг.

Механизм обеспечения обязательств во всех перечисленных случаях одинаков, различаются только детали и юридические нюансы.

Источник