какая может быть ответственность у арендодателя по договору аренды
Какая может быть ответственность у арендодателя по договору аренды
ГК РФ Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 612 ГК РФ
1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Энциклопедия решений. Ответственность арендодателя за невыполнение обязанности по предоставлению сданного внаем имущества в указанный в договоре аренды срок
Ответственность арендодателя за невыполнение обязанности по предоставлению сданного внаем имущества в указанный в договоре аренды срок
Если арендодатель не выполняет обязанность по предоставлению сданного внаем имущества в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе по своему выбору:
— истребовать это имущество от арендодателя в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения;
— потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ).
В спорной ситуации арендодатель должен доказать, что имущество действительно передано арендатору. Доказательством обычно является акт приема-передачи имущества. Если в аренду передается здание или сооружение, а также предприятие, составление такого акта обязательно (п. 1 ст 655, 659 ГК РФ). Если доказательств, что арендатор фактически пользовался имуществом, не имеется, и передача имущества в аренду не была документально оформлена, суд с большой степенью вероятности может удовлетворить требования арендатора, основанные на п. 3 ст. 611 ГК РФ (см. постановление Пятнадцатого ААС от 05.08.2008 N 15АП-4192/2008).
В случае обращения арендатора в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и удовлетворения такого иска, договор аренды считается расторгнутым с даты вступления судебного акта в законную силу (см. постановление Тринадцатого ААС от 06.03.2012 N 13АП-399/12). Однако договор может предусматривать и основания одностороннего отказа арендатора от его исполнения (п. 2 ст. 310, ст. 450.1 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015), в том числе вследствие неисполнения арендодателем обязанности передать имущество в аренду. В этом случае арендатору достаточно письменно уведомить арендодателя о расторжении договора (см. постановление ФАС Московского округа от 27.03.2013 N Ф05-1271/13).
В соответствии с правовым подходом, выработанным в судебной практике, в спорной ситуации кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (ст. 404 ГК РФ). Что касается упущенной выгоды, то в обоснование ее размера кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения (п.п. 3, 5 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).
Если арендная плата была внесена авансом, арендодатель в связи с расторжением договора обязан вернуть ее арендатору, поскольку основания для взимания такой платы у него отпали. В этом случае арендатор вправе потребовать также уплаты процентов на сумму авансового платежа по ст. 395 ГК РФ со дня получения аванса арендодателем до дня возврата этой суммы арендатору (п. 3 ст. 1103 ГК РФ, постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.12.2012 N Ф07-6778/12, см. также п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35).
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Каждый материал блока подкреплен ссылками на нормативные правовые акты, учитывает сложившуюся судебную практику и актуализируется по мере изменения законодательства
Используя материалы этого блока, Вы узнаете, в каких случаях можно заключить тот или иной договор, на что обратить внимание при его составлении и какие нюансы необходимо учитывать при его исполнении. Основное внимание уделено рассмотрению тех вопросов, которые вызывают трудности в практической деятельности
Материал приводится по состоянию на октябрь 2020 г.
См. содержание Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки
При подготовке Информационного блока «Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки» использованы авторские материалы, предоставленные А. Александровым, Д. Акимочкиным, Ю. Аносовой, Ю. Бадалян, А. Барсегяном, С. Борисовой, Т. Вяхиревой, Р. Габбасовым, Н. Даниловой, П. Ериным, М. Золотых, Ю. Раченковой, О. Сидоровой, В. Тихонравовой, А. Черновой и др.
Энциклопедия судебной практики. Аренда. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества (Ст. 612 ГК)
Энциклопедия судебной практики
Аренда. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
(Ст. 612 ГК)
1. Недостатки имущества, за которые отвечает арендодатель
1.1. Под недостатками сданного в аренду имущества, за которые отвечает арендодатель, понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды
В силу требований пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе, потребовать досрочного расторжения договора.
Под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.
1.2. Передача имущества в состоянии, исключающем возможность его использования по целевому назначению, указанному в договоре аренды, влечет последствия, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе заключения экспертиз, и установив, что предоставленный по договору аренды земельный участок не пригоден для строительства многоэтажного жилого дома, у ООО «СЭМ и К» отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на земельном участке многоквартирный жилой дом, арбитражные суды, применив положения вышеназванных норм материального права и статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно пришли к выводу о невозможности использования земельного участка по назначению и наличию оснований для расторжения договора аренды.
1.3. Необеспечение арендодателем сданных в аренду помещений электроэнергией, препятствующее его использованию арендатором, влечет последствия, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК
Согласно разделу 4 договоров аренды арендодатель обязался обеспечивать арендатора электрической энергией через принадлежащие ему электрические сети.
Судом первой инстанции установлен факт прекращения подачи электроэнергии в арендованные помещения с 17.03.2009. Данный факт также установлен судебными актами по делу N А56-78926/2009.
С июля 2009 года арендатор не вносит арендную плату.
Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд отказал в иске в части взыскания арендной платы и пеней, поскольку пришел к выводу, что обеспечение предпринимателем арендованных объектов электроэнергией является необходимым условием для их использования арендатором, и неисполнение указанной обязанности не позволило Обществу использовать объекты в целях, установленных договором аренды.
Кассационная инстанция не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Материалами дела подтверждаются факты прекращения обеспечения арендованных объектов электрической энергией с 17.03.2009 и использования его ответчиком с 27.07.2009.
Поскольку пользование арендованным имуществом в целях, согласованных договором аренды, было невозможно по не зависящим от Общества причинам, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с Общества задолженности по арендной плате.
1.4. При решении вопроса о том, препятствует ли отсутствие электроэнергии использованию арендатором помещений, необходимо учитывать особенности деятельности арендатора и специфику договорных помещений
В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Между тем, как установили суды обеих инстанций, со стороны арендодателя (истца) чинились препятствия в пользовании ответчиком нежилым помещением, поскольку по инициативе арендодателя энергоснабжающей организацией ГУП «М» нежилое помещение было отключено от подачи электроэнергии, в результате чего использование помещения арендатором по назначению с 01 июня 2011 года было невозможно.
Так, с 1996 года М. занимал вышеуказанные помещения. Вначале арендатором данного помещения являлась Фирма, генеральным директором которой был М. и у фирмы с МГУП «М» имелся договор. После оформления арендных отношений, в результате которых арендатором того же помещения стал ИП М., он продолжал осуществлять платежи за потребляемую электроэнергию по данному договору и платежи принимались к оплате ГУП «М» как оплата за электроснабжение магазин, расположенного в подземном переходе «1000 мелочей».
Однако 19 мая 2011 года без предварительного уведомления и предупреждения арендуемая площадь магазина была полностью отключена от электропитания сотрудниками энергоотдела ГУП «Г».
С этого дня функционирование магазина было прекращено, несмотря на предварительное внесение арендной платы за весь май 2011 года.
В связи отключением электроэнергии ответчик вынужден был освободить помещение 19 мая 2011 года, свой товар и оборудовании ответчик вывезти из помещения не смог по причине отсутствия электроэнергии.
При этом, несмотря на неоднократные обращения, ответчик от истца не получил ответа, Акт об отключении от истца ответчик получил лишь 26 мая 2011 года, то есть через 7 дней после отключения.
Между тем в силу пункта 1.2 договора аренды помещения переданы в аренду для использования в целях размещения и функционирования объектов мелкорозничной торговли (оказания услуг).
Суды обеих инстанций приняли во внимание, что в силу особенностей арендуемых нежилых помещений (они находятся в подземном переходе, в тоннеле, дневной свет в него недоступен) их использование возможно только при обеспечении электроэнергией.
1.5. При аренде транспортного средства с экипажем к недостаткам арендованного имущества может относиться непредоставление арендодателем услуги по управлению техникой, ненадлежащий состав экипажа или низкая его квалификация
По смыслу статей 632, 635 Гражданского кодекса Российской Федерации услуга по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, состав экипажа транспортного средства и его квалификация являются качественными характеристиками предоставляемого в аренду имущества.
В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы. Применительно к рассматриваемой ситуации таким недостатком может явиться непредоставление услуги по управлению техникой, ненадлежащий состав экипажа или низкая квалификация персонала арендодателя.
1.6. Арендодатель, создавший арендатору препятствия в пользовании имуществом, не обязан возмещать убытки, которые исчислены арендатором исходя из вида деятельности, не предусмотренной договором аренды
Судами установлено, что в рамках договора субаренды С. передала Обществу помещения для использования под офисы. Также суды установили, что спорные помещения использовались Обществом под магазин.
Поскольку использование указанных помещений под магазин не было предусмотрено договором, а 8 126 244 руб. являются неполученной прибылью за планируемый срок деятельности магазина, суды пришли к выводу о том, что указанная сумма не подлежит взысканию с ответчика.
2. Недостатки имущества, за которые арендодатель не отвечает
2.1. Арендодатель не отвечает за ненадлежащее функционирование инженерных систем сданного в аренду помещения, если согласно договору арендатор обязан самостоятельно обеспечить их функционирование и заключить соответствующие договоры на коммунальные услуги и эксплуатационное обслуживание
Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
В соответствии с п. 4.2.5. договора аренды арендатор обязан самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.
В п. 4.2.2 и п. 4.2.4. договора аренды согласовано, что в двухнедельный срок после подписания договора аренды и акта приема-передачи помещения истец (арендатор) самостоятельно обязан заключить соответствующие договоры на коммунальные услуги и эксплуатационное обслуживание, уборку твердых бытовых отходов на территории, непосредственно примыкающей к объекту аренды.
Из согласованных условий по договору аренды следует, что именно на истца возложена обязанность по обеспечению эксплуатационного и коммунального обслуживания помещения, переданного в ему аренду, а также обязанность самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения и заключать соответствующие договора на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг.
2.2. Несоответствие арендованного помещения требованиям пожарной безопасности не влечет правовых последствий, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК, если согласно договору обязанность по обеспечению своими силами пожарной безопасности возложена на арендатора
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
ООО «С», указывая в качестве недостатка арендованного имущества на отсутствие второго эвакуационного выхода, ссылаясь на Федеральный закон Российской Федерации от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», представило заключение ООО «В» от 02.02.2012 N 51, согласно которому пожарная безопасность объекта (нежилые помещения на втором этаже здания, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Малыгина, 49/5), не обеспечена в полном объеме, поскольку не выполняются обязательные требования пожарной безопасности к помещениям офисов, установленные СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (пункты 6.12*, 6.13*).
Согласно пункту 1.3 договора аренды помещение предназначено для размещения офиса.
Суды первой и апелляционной инстанций, давая оценку условиям договора, верно установили, что условиями договора не конкретизировано, что помещение арендатор предполагал использовать для размещения в нем более 20 человек, то есть численность одновременно находящихся в нем людей не определена как обстоятельство, имеющее значение для оценки соответствия помещения условиям договора аренды и назначению имущества. Таким образом, суды обоснованно пришли к выводу, что помещение было пригодно для использования в тех целях, которые оговорены договором, а количество размещения в арендованном помещении сотрудников зависело от усмотрения самого ответчика.
Кроме того, при заключении договора аренды стороны согласовали и возложили обязанность по обеспечению своими силами пожарной безопасности в соответствии с предусмотренными нормами и требованиями на арендатора.
Учитывая изложенное, ссылки общества на несоответствие помещения указанным им нормам не подтверждают наличие оснований для расторжения договора.
2.3. Арендодатель не отвечает за несоответствие договорного имущества нормативным требованиям, если эти требования зависят от особенностей индивидуального использования имущества и арендатор не проинформировал арендодателя об этих особенностях
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
ООО «С», указывая в качестве недостатка арендованного имущества на отсутствие второго эвакуационного выхода, ссылаясь на Федеральный закон Российской Федерации от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», представило заключение ООО «В» от 02.02.2012 N 51, согласно которому пожарная безопасность объекта (нежилые помещения на втором этаже здания, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Малыгина, 49/5), не обеспечена в полном объеме, поскольку не выполняются обязательные требования пожарной безопасности к помещениям офисов, установленные СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (пункты 6.12*, 6.13*).
Согласно пункту 1.3 договора аренды помещение предназначено для размещения офиса.
Суды первой и апелляционной инстанций, давая оценку условиям договора, верно установили, что условиями договора не конкретизировано, что помещение арендатор предполагал использовать для размещения в нем более 20 человек, то есть численность одновременно находящихся в нем людей не определена как обстоятельство имеющее значение для оценки соответствия помещения условиям договора аренды и назначению имущества. Таким образом, суды обоснованно пришли к выводу, что помещение было пригодно для использования в тех целях, которые оговорены договором, а количество размещения в арендованном помещении сотрудников зависело от усмотрения самого ответчика.
Кроме того, при заключении договора аренды стороны согласовали и возложили обязанность по обеспечению своими силами пожарной безопасности в соответствии с предусмотренными нормами и требованиями на арендатора.
Учитывая изложенное, ссылки общества на несоответствие помещения указанным им нормам не подтверждают наличие оснований для расторжения договора.
2.4. Арест судебным приставом-исполнителем переданного в аренду имущества не влечет последствий, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК, если не препятствует арендатору пользоваться договорным имуществом
2.5. Нарушение срока государственной регистрации и непредставление экземпляра договора аренды с отметкой о его государственной регистрации не является недостатком переданного арендатору в аренду земельного участка, а также основанием для уменьшения арендной платы
Суды обоснованно указали, что нарушение срока государственной регистрации договора аренды и непредставление арендодателем истцу экземпляра договора с отметкой о его государственной регистрации не может быть расценено в качестве недостатка переданного истцу в аренду земельного участка по смыслу статьи 612 ГК РФ и не является основанием для уменьшения арендной платы по договору.
2.6. Отсутствие в арендуемом помещении электроснабжения не является недостатком сданного в аренду земельного участка, препятствующим его пользованию, ответственным за которое является арендодатель
Установлено, что земельный участок принят арендатором по акту приема-передачи одновременно с подписанием договора без каких-либо претензий. Отсутствие в арендуемом помещении электроснабжения не является недостатком сданного в аренду земельного участка, препятствующим его пользованию, ответственным за которое в силу ст. ст. 611, 612 ГК РФ является арендодатель.
Договором аренды не предусмотрено возложение на арендодателя обязанности по обеспечению переданного в аренду земельного участка электроэнергией, тепловой энергией, водоснабжением, в том числе предоставление соответствующих согласований с ресурсоснабжающими организациями.
Отсутствие электроэнергии, тепловой энергии, водоснабжения в нестационарном торговом объекте, возведенном истицей на арендованном земельном участке, в связи с отсутствием у арендатора договора энергоснабжения, заключенного с энергоснабжающей организацией, и других договоров с ресурсоснабжающими организациями, к недостаткам собственно переданного в аренду земельного участка не относятся.
3. Способы защиты прав арендатора в случае передачи ему имущества в ненадлежащем состоянии
3.1. Арендатор вправе устранить недостатки арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель, не спрашивая его согласия
Общество, обнаружив недостатки, сообщило об этом Минимуществу России и предприятию письмами от 25.12.2000 с приложением акта технического состояния помещения, в которых указало ориентировочную стоимость ремонта имущества и просило заменить арендные платежи эквивалентной суммой инвестиционных вложений.
Судом первой инстанции установлено, что письмами от 15.01.01 и от 06.06.01 Минимущество России и предприятие дали согласие на проведение капитального ремонта и реконструкции здания и зачет стоимости ремонтных работ в счет арендной платы, хотя из положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что такое согласие требуется, тем более что Минимущество России не является арендодателем по договору аренды.
Суд первой инстанции также установил, что общество заключило договоры с подрядными организациями на проведение ремонтных работ в арендованном помещении, которые были выполнены и приняты арендатором от подрядных организаций по актам приемки от 30.01.01, 31.01.01, 28.02.01, 15.03.01, 30.03.01, 27.04.01, 28.04.01, 10.05.01, 14.05.01, 21.05.01, 28.05.01, 29.05.01, 01.06.01, 04.06.01, и по мере приемки выполненных работ направляло предприятию и территориальному управлению Минимущества России документы, подтверждающие факты выполнения работ и их оплаты.
Учитывая указанные обстоятельства, суд первой инстанции признал произведенное обществом удержание правомерным, а потому обязательства по уплате арендных платежей выполненными на сумму 39440143 рубля, отказал во взыскании суммы задолженности, пеней за просрочку платежей полностью, а также не нашел оснований для расторжения договора аренды и обязания ответчика освободить арендуемые помещения.
Суды апелляционной и кассационной инстанций, частично удовлетворяя исковые требования, неправильно отменили решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении этой части иска, ссылаясь на отсутствие согласия истца и арендодателя на устранение недостатков арендованного имущества и удержание израсходованных на это средств из арендных платежей, поскольку в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации право на удержание суммы понесенных расходов на устранение данных недостатков возникает у арендатора после уведомления об этом арендодателя.
3.2. Право арендатора на возмещение расходов, связанных с устранением недостатков арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель, возникает только после уведомления арендодателя об этих недостатках
По смыслу статьи 612 ГК РФ право арендодателя на безвозмездное устранение недостатков имущества или его замену аналогичным имуществом возникает в случае извещения арендодателя о выявленных недостатках до их устранения.
В соответствии п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Таким образом, действующее законодательство предусматривает специальные способы защиты прав арендатора в случае передачи ему предмета аренды с недостатками, в силу чего названной нормой установлен зачетный принцип возмещения убытков в случае передачи объекта аренды, имеющего недостатки (убытки возмещаются в непокрытой иными расходами части).
3.4. Арендатор вправе зачесть свои расходы на устранение недостатков арендованного имущества (п. 1 ст. 612 ГК) в счет арендной платы, обязанность оплаты которой наступила к моменту зачета, поскольку согласно ст. 410 ГК зачет возможен только в отношении требований, срок которых наступил
Возражения ответчика о выполнении работ по капитальному ремонту в размере 6 627 207 руб. и зачете их стоимости в счет погашения задолженности по арендной плате с 2006 г. на три года вперед, правомерно отклонены судами со ссылками на то, что сторонами не соблюден порядок, предусмотренный договором, а также в связи с тем, что досрочное исполнение арендатором в одностороннем порядке обязательства по внесению арендной платы договором не предусмотрено.
3.5. Право на удержание суммы понесенных расходов на устранение недостатков арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель, возникает у арендатора после уведомления об этом арендодателя
Общество, обнаружив недостатки, сообщило об этом Минимуществу России и предприятию письмами от 25.12.2000 с приложением акта технического состояния помещения, в которых указало ориентировочную стоимость ремонта имущества и просило заменить арендные платежи эквивалентной суммой инвестиционных вложений.
Судом первой инстанции установлено, что письмами от 15.01.01 и от 06.06.01 Минимущество России и предприятие дали согласие на проведение капитального ремонта и реконструкции здания и зачет стоимости ремонтных работ в счет арендной платы, хотя из положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что такое согласие требуется, тем более что Минимущество России не является арендодателем по договору аренды.
Суд первой инстанции также установил, что общество заключило договоры с подрядными организациями на проведение ремонтных работ в арендованном помещении, которые были выполнены и приняты арендатором от подрядных организаций по актам приемки от 30.01.01, 31.01.01, 28.02.01, 15.03.01, 30.03.01, 27.04.01, 28.04.01, 10.05.01, 14.05.01, 21.05.01, 28.05.01, 29.05.01, 01.06.01, 04.06.01, и по мере приемки выполненных работ направляло предприятию и территориальному управлению Минимущества России документы, подтверждающие факты выполнения работ и их оплаты.
Учитывая указанные обстоятельства, суд первой инстанции признал произведенное обществом удержание правомерным, а потому обязательства по уплате арендных платежей выполненными на сумму 39440143 рубля, отказал во взыскании суммы задолженности, пеней за просрочку платежей полностью, а также не нашел оснований для расторжения договора аренды и обязания ответчика освободить арендуемые помещения.
Суды апелляционной и кассационной инстанций, частично удовлетворяя исковые требования, неправильно отменили решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении этой части иска, ссылаясь на отсутствие согласия истца и арендодателя на устранение недостатков арендованного имущества и удержание израсходованных на это средств из арендных платежей, поскольку в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации право на удержание суммы понесенных расходов на устранение данных недостатков возникает у арендатора после уведомления об этом арендодателя.
4. Явные недостатки арендованного имущества, за которые арендодатель не отвечает
4.1. Если договор подписан после событий, ухудшивших условия пользования имуществом, и не содержит никаких оговорок, то следует считать, что арендатор, подписывая договор, исходил из того, что арендодатель передал ему имущество в состоянии, соответствующем договору и назначению имущества
При таких обстоятельствах оснований для отмены постановления апелляционной инстанции от 15.06.2000 не имеется. Согласно статьям 330, 614, 619, 620, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вносить плату за все время пользования недвижимым имуществом с момента составления акта о передаче имущества арендатору и до момента составления акта о возврате имущества арендодателю, в случае нарушения обязательства по внесению платы арендатор обязан уплатить неустойку, а договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя при нарушении сроков платежа более двух раз и в иных случаях, предусмотренных договором. Постановление от 15.06.2000 соответствует данным правовым нормам и условиям договора.
В связи с этим подлежат отклонению изложенные в кассационной жалобе доводы о том, что предприниматель не должен уплачивать арендную плату, поскольку помещениями он не пользовался из-за их аварийности. Закон не предусматривает освобождение от обязанности по внесению арендной платы в случае ухудшения состояния имущества или условий пользования имуществом. Указанные обстоятельства могут быть лишь основанием для уменьшения арендной платы (пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом арендная плата может быть уменьшена лишь в порядке, предусмотренном для изменения условий договора, то есть по соглашению сторон или по решению суда, что следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Размер арендной платы сторонами не изменялся. Более того, договор подписан после затопления и не содержит никаких оговорок относительно этого события, следовательно, предприниматель, подписывая договор, исходил из того, что затопление не влияет на его обязанности по внесению арендной платы. Подписание договора после передачи арендованного имущества арендатору не противоречит действующему законодательству. Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора.
4.2. Если арендатору было известно о недостатках принятого в аренду имущества и он не воспользовался правами, предусмотренными п. 1 ст. 612 ГК, иск о взыскании арендной платы подлежит удовлетворению
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что об отсутствии электроосвещения подвального помещения арендатору было известно при предоставлении ему помещений.
Установленное судом обстоятельство служит основанием для вывода о наличии у ответчика обязанности по внесению арендной платы. Кроме того, арендатор, обнаружив недостатки имущества, не потребовал от арендодателя либо их устранения, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. Предприниматель также не воспользовался правом на досрочное расторжение договора (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
4.3. Если недостатки договорного имущества могли быть обнаружены арендатором при принятии его в аренду, арендатор не вправе требовать уменьшения арендной платы на основании п. 4 ст. 614 ГК
На основании установленных обстоятельств суды пришли к правильному выводу, что арендатор знал о состоянии арендованного имущества в момент заключения договора и, взяв его в аренду на условиях заключённого договора без замечаний и указания на необходимый капитальный ремонт, тем самым снял с арендодателя ответственность за убытки арендатора, наступившие в результате приёма-передачи в аренду вышеуказанного имущества, что исключает применение в данном случае статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Более того, судом первой инстанции установлено, что арендатор в ходе аренды не требовал ремонта имущества арендодателем.
4.4. Бремя доказывания того, что недостатки арендованного имущества были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче имущества, лежит на арендодателе
Так, при исследовании и оценке имеющихся в материалах дела доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ суды установили, что комбайн, являющийся предметом договора от 28.04.2011, неоднократно выходил из строя, при этом инспектором Гостехнадзора при составлении соответствующих актов зафиксировано отсутствие нарушений правил эксплуатации комбайна. Кроме того, доказательств того, что неполадки в работе комбайна были заранее известны истцу либо должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в сублизинг, ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.
4.5. Если исполнение договора аренды предполагало проведение арендатором капитально-восстановительного ремонта договорного имущества и он не мог пользоваться им до окончания ремонта в связи с невозможностью его эксплуатации по назначению, в случае расторжения договора до окончания ремонта арендатор не обязан уплачивать арендную плату и вправе взыскать с арендодателя затраты на ремонт
Суд, исследовав обстоятельства дела и оценив представленные доказательства, пришел к обоснованному выводу о том, что исполнение договора аренды от 13.11.01 N 540/3 предполагало проведение арендатором капитально-восстановительного ремонта за свой счет при условии его дальнейшего использования по назначению.
Суд установил, что предприниматель в спорный период перечислял ответчику арендную плату за здание и земельный участок, при этом фактически не использовал и не мог использовать арендуемое имущество в связи с непригодностью его эксплуатации по назначению, а принимал меры, направленные на восстановление здания. Так, им оплачены работы по разборке кровли, распиловке деревьев, вывозу мусора, установке столбов для забора, стоимость экспертизы технического состояния объекта аренды, технических условий теплоснабжения и межевого дела.
4.6. Если арендатору передано имущество, требующее капитального ремонта, без проведения которого его использование невозможно, арендодатель дал согласие на проведение ремонта и арендатор выполнил работы, стоимость ремонта включается в арендную плату
Арендодатель дал согласие на проведение капитального ремонта помещений и зачет стоимости ремонтных работ в счет арендной платы, что следует из приказа Управления муниципальной собственности администрации г. Краснодара от 06.08.02 N 549, а также последующего поведения арендодателя, частично засчитавшего затраты предпринимателя на капитальный ремонт в счет арендной платы. Из положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что такое согласие требуется. В соответствии с названной статьей право на удержание суммы понесенных расходов на устранение недостатков полученного имущества возникает у арендатора после уведомления об этом арендодателя.
Суд апелляционной инстанции установил, что предприниматель выполнил указанные в акте N 2 работы, стоимость которых составила 116 072 рубля, и направил арендодателю документы, подтверждающие факт выполнения работ.
Примечание
Когда арендатору передается имущество, требующее капитального ремонта, без проведения которого его использование невозможно, и арендодатель дает согласие на выполнение этого ремонта арендатором, в период ремонта между сторонами существуют подрядные, а не арендные отношения. В этих случаях стоимость выполненных подрядчиком (арендатором) работ может быть зачтена в сумму арендной платы за период, в течение которого арендатор пользовался отремонтированным имуществом, если договором не предусмотрено проведение капитального ремонта арендатором за свой счет.
4.7. П. 2 ст. 612 ГК исключает ответственность арендодателя за явные недостатки, для выявления которых достаточно обычного внимательного осмотра
Пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает ответственность арендодателя в случае явных недостатков, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная норма устанавливает обязанность арендатора проводить надлежащую приемку имущества и направлена на то, чтобы обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.
4.8. Если недостатки сданного в аренду имущества полностью исключают использование его по назначению, арендодатель не вправе взыскать арендную плату со ссылкой на п. 2 ст. 612 ГК
Представленные в материалах дела документы свидетельствуют о том, что общество не может использовать земельный участок до проведения УБПР противооползневых мероприятий, осуществление которых приостановлено с 1999 года из-за отсутствия финансирования со стороны администрации г. Сочи. Таким образом, ответчик доказал отсутствие фактического использования земельного участка, в силу обстоятельств, за которые он не отвечает. Учитывая, что недостатки земельного участка носили такой характер, который полностью исключает использование его по назначению, взыскание арендной платы со ссылкой на пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, нельзя признать правильным.
4.9. Соглашение о приостановлении действия договора аренды на период ремонтных работ, необходимых для устранения недостатков, препятствующих пользованию договорным имуществом, является основанием для отказа в иске о взыскании арендной платы за указанный период
Как следует из пункта 1 дополнительного соглашения, стороны приостановили действие договора в связи с производством ремонтных работ. Таким образом, арендодатель выразил согласие на то, что до окончания ремонтных работ предприниматель не оплачивает пользование помещением. Как следует из дополнительного соглашения, стороны зафиксировали окончание ремонтных работ 01.03.04 и указали на возобновление действия договора на прежних условиях.
5.1. Условия для возмещения убытков в связи с обнаружением недостатков сданного в аренду имущества и стоимости произведенных неотделимых улучшений не являются тождественными
Кассационная коллегия принимает во внимание, что исковые требования основаны на квалификации спорной денежной суммы как убытка, понесенного в связи с необходимостью устранения недостатков, полностью препятствующих пользованию арендованным имуществом, на основании статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, и одновременно как стоимости неотделимых улучшений на основании статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, иск основан на нормах права, не корреспондирующих друг другу, поскольку условия для возмещения убытков по статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и стоимости неотделимых улучшений по статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются тождественными.
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
В «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.
Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.
Материал приводится по состоянию на август 2021 г.
См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики
При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.