какая недвижимость дороже жилая или коммерческая

Доходные метры: как заработать на сдаче помещений под магазин или офис

Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите вложить в недвижимость для сдачи ее в аренду, то наверняка уже встали перед выбором, какой объект приобрести. Самый распространенный среди частных инвесторов способ заработка на аренде — покупка жилья. Но есть инвесторы, которые принципиально не связываются с квартирами и предпочитают вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения — под офис, магазин или салон красоты.

В чем особенности вложений в коммерческую недвижимость, сколько стоят небольшие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать — об этом мы расспросили экспертов.

Насколько это выгодно

Покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее, чем покупка жилья, утверждают участники рынка. Ставки аренды на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений — короче.

Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев для примера предложил сравнить два помещения: двушку площадью 50 кв. м на этапе котлована в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в небольшом бизнес-центре. Сдать квартиру после завершения строительства дома можно будет за 35–40 тыс. руб., предварительно на ремонт и покупку мебели уйдет около 1 млн руб. Затраты на покупку, ремонт и обстановку окупятся примерно через 17 лет, отметил эксперт. От сдачи аналогичного по площади и цене офисного помещения владелец будет получать примерно 80–85 тыс. руб. в месяц (при ставке аренды 20 тыс. руб. за 1 кв. м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет, подсчитал Стригалев.

В помещениях торгового назначения арендные ставки также выше и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции. «Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, — рассказала директор направления стрит-ретейла в компании Knight Frank Виктория Камлюк. — Но абсолютной цифры для стрит-ретейла нет: каждое помещение уникально по-своему».

Другие плюсы и минусы

Кроме цены и срока окупаемости у коммерческих площадей есть и другие преимущества. К ним ведущий аналитик «НДВ-Супермаркет недвижимости» Константин Енин относит, например, тот факт, что этот рынок лучше регулируется, чем непрозрачный квартирный. Здесь все договоры оформляются официально, а владельцы платят налоги — это позволяет легче решать спорные ситуации.

«Кроме того, меньше проблем с ремонтом, — отметил Енин. — Часто арендатор коммерческих помещений сам делает ремонт помещения, компенсируемый арендными каникулами, в то время как ремонт квартиры, если он нужен, обычно ложится на арендодателя».

Однако надо понимать, что коммерческие помещения — более сложный продукт, чем квартиры. Успех их работы на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда отсутствие лишь одного из них делает покупку помещения невыгодной. Поэтому покупателю нужно заранее все просчитать.

Что пользуется спросом

На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус. Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни. В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов — магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, медцентры и другое, отметили эксперты «НДВ». Быстрее всего с рынка уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта.

«В идеале это объекты на первой линии жилых домов, — рассказал брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. — Важно, чтобы была разумная цена и понятный поток покупателей. Если трафик вполне ясно считается, то у такой недвижимости самый высокий оборот. Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им. Хуже уходит в продажу и аренду недвижимость свободного назначения в глубине района».

Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это не будет лишним и в случае с торговыми площадями). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и отчетливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.

«Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса в местах деловой активности, скорее всего, окажется неподъемной задачей для инвестора с небольшим капиталом, — считает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — А предложения попроще также несут с собой множество рисков, и основной из них — простой помещения. Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными».

Цены покупки и аренды

Разброс цен продажи коммерческих помещений в Москве очень большой — 1 кв. м может стоить и 35 тыс. руб., и 1,5 млн руб. Но в данном случае стоимость объектов всегда зависит от доходности. За самую низкую цену можно получить абсолютно неликвидное помещение, которое будет невозможно сдать, отмечают эксперты.

«Небольшое помещение в новостройке спального района будет стоить от 30–50 млн руб., но цены на качественные торговые площади в центральных локациях начинаются от 100 млн руб., — рассказала Виктория Камлюк. — При покупке помещения в центре стоимостью 85–120 млн руб. арендная ставка может достигать 0,7–1 млн руб. В итоге срок окупаемости составит примерно десять лет. Покупка некоторых помещений в спальных районах Москвы обойдется в 50–65 млн руб., а стоимость аренды составит 500–600 тыс. руб. Таким образом, срок окупаемости составит примерно восемь-девять лет, а доходность — 11–12%».

Впрочем, в новостройках встречаются и более бюджетные предложения причем сразу с арендаторами. По данным «НДВ», в ближнем Подмосковье можно найти помещение площадью 35 кв. м с арендатором и существующим арендным потоком около 32 тыс. руб. в месяц — купить его можно за 3,2 млн руб. Кстати, в новых жилых комплексах многие застройщики периодически проводят акции и готовы давать индивидуальные скидки.

«Что касается арендных ставок, то в офисном сегменте они начинаются от 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, но таких объектов мало, — рассказал Сергей Коршунов. — Средние арендные ставки на офисы — от 18 тыс. руб. и выше. В торговле же все индивидуально. Если помещение находится на неходовой улице с непонятным трафиком, ставка начнется от 15 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В центре Москвы у станции метро «Белорусская» помещение под ретейл может сдаваться за 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год».

Как подобрать помещение

Перед покупкой коммерческого помещения необходимо сформулировать для себя ясную цель приобретения — долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении помещения и т. д., рекомендуют эксперты «НДВ».

Затем нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным. После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом.

«Надо понять, для какого вида деятельности эта недвижимость может пригодиться и насколько данная деятельность нужна в районе, — советует Сергей Коршунов из Century 21 Milestone. — Оцените пешеходный и транспортный трафик, техническое состояние помещения, правоустанавливающие документы, при необходимости — наличие парковок. Если это новостройка или реконструкция, проверьте основания для строительства, распорядительную и техническую документацию».

Как рассказала Виктория Камлюк из Knight Frank, в стрит-ретейле ликвидность помещений оценивается по нескольким параметрам: местоположению, общей площади (к примеру, с подвалом или вторым этажом), качеству планировки, а также юридически грамотно оформленным документам. Разница арендной ставки между левой и правой сторонами одного дома может отличаться чуть ли не вдвое из-за специфики распределения трафика.

«Наиболее подходящее помещение должно иметь правильную форму и небольшую площадь — до 300 кв. м, тогда оно наиболее универсально для любого бизнеса, — отмечает эксперт. — Соответственно, и его ликвидность будет выше. Самыми ликвидными считаются сетевые арендаторы. Поэтому небольшому «семейному» продуктовому магазину крайне сложно выдержать конкуренцию, если рядом откроется сетевая «Пятерочка» или «Перекресток».

Какой район выбрать — старый или новый

У новичков часто возникает соблазн купить площади в новом спальном районе просто потому, что предложение кажется им выгодным из-за небольшой суммы сделки, более низкой арендной ставки или акций. Но эксперты рекомендуют выбирать такие помещения аккуратно, поскольку можно сделать неудачное приобретение.

Например, комплекс недостаточно заселен жителями или перенасыщен магазинами одного профиля (допустим, продуктовыми сетями), что приводит в частой смене арендаторов и нестабильности арендных потоков.

Такой подход может обернуться для начинающего инвестора значительной потерей средств, поэтому для минимизации рисков лучше всего работать с профессиональными консультантами, которые помогут во всем разобраться. Или же можно просто выбрать густонаселенную обжитую локацию, где уже понятно, каких предприятий не хватает и как распределяются пешеходные потоки.

На что еще обратить внимание

Из технических характеристик следует обратить внимание на параметры самого помещения, советует Константин Енин из «НДВ». Нужно оценить планировку, назначение по документам, витринное пространство и визуальную доступность, достаточность мощностей.

У арендаторов могут быть специфические требования. Например, продуктовым магазинам необходимо больше электронных мощностей, вытяжки и зона выгрузки-погрузки. Аптеки не станут арендовать меньше 75 кв. м, а медицинским и косметологическим центрам может потребоваться более высокий уровень нагрузки на «квадрат» из-за тяжелого оборудования. Учебным центрам нужна регистрация по адресу, что создает дополнительные бюрократические сложности.

При покупке коммерческих помещений в жилых домах также следует помнить, что на них существует ряд ограничений, предусмотренных для удобства жителей. Например, некоторые рестораны в жилых домах обязаны работать только до 22:00.

Источник

Что выгоднее: сдавать квартиру или нежилое помещение?

Живу в Москве с женой и ребенком, есть своя квартира (трешка, без ипотеки). Также есть квартира в Люберцах (однушка, ипотека гасится сдачей в аренду). Больше никаких кредитов и долгов нет. Задумался о приобретении нежилого помещения так как читал, что это выгоднее сдачи квартиры.

Вопрос знатокам: что выгоднее, сдавать квартиру на длительный срок или нежилое помещение в Москве/Подмосковье?

Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу

Считайте “грязную” рентабельность: умножайте ежегодный доход от объекта на 100 и делите на его стоимость.

Учитывайте расходы по эксплуатации: текущий ремонт и содержание, управление (если сами заниматься не будете), страховка, бух. услуги, налоги на имущество и доход. Резервы на непредвиденные расходы (сломался котел, кондиционер, отопление).

В случае с ком. недвижимостью учитывайте, что у вас могут попросить арендные каникулы на время ремонта, могут быть задержки с платежами, работа с дебиторской задолженностью, выселение проблемных арендаторов с описью имущества.

Прикиньте выход на окупаемость в годах. Осмыслите: нужно ли вам такое счастье.

Желательно понимать, что это будет за помещение, и кто будет потенциальным арендодателем. Учитывая всеобщую тенденцию по уходу малого бизнеса в онлайн, на мой взгляд, желающих снять офис, открыть магазинчик или парикмахерскую, особенно на долгий срок, будет всё меньше и и меньше.
Конечно гипотетически можно сдать помещение в аренду крупному игроку, типа Пятёрочки или аптеки, но это уже полноценный бизнес, и это намного сложнее, чем сдать квартиру через Циан.
Если подойти к этому вопросу именно, как к бизнес идеи, можно неплохо заработать. При этом, как в любом бизнесе, есть риск разориться!

user1338580, парикмахерские уйдут в онлайн?

pn00m, во время пандемии так и было)

user1338580, ну, так можно и блокадный Ленинград вспомнить.

user1338580, а почему сдача помещения малому/крупному сетевику, то это полноценный бизнес? Ты арендодатель, сдал помещение и все. Разве нет?

Борис, выше уже подробно ответили, почему: «Учитывайте расходы по эксплуатации: текущий ремонт и содержание, управление (если сами заниматься не будете), страховка, бух. услуги, налоги на имущество и доход. Резервы на непредвиденные расходы (сломался котел, кондиционер, отопление).

В случае с ком. недвижимостью учитывайте, что у вас могут попросить арендные каникулы на время ремонта, могут быть задержки с платежами, работа с дебиторской задолженностью, выселение проблемных арендаторов с описью имущества.

Прикиньте выход на окупаемость. »

user1338580, user1338580, а причем здесь бух.учет и страховка? Разве не просто сдал помещение и следишь за его состоянием+налог?

Не важно квартира или коммерческая недвижимость, закономерность доходов всегда одна: чем больше финансовых вложений и ваших сил тем больше доходность. Ту же квартиру если сдавать посуточно то можно в разы больше денег заработать чем на длительный срок, но это надо этим заниматься. Коммерция по умолчанию дороже за метр квадратный, туда вложения больше изначальные. Если её сдать крупному игроку рынка то проблем будет меньше, но и цену вам тоже собьют. Можно на этих метрах самому что-то открыть, нанять персонал и в теории только считать купюры. Но в реале пока вы это настроите (и если настроите в принципе) геморроя будет не мало.
Так что считайте деньги что вам по карману и выбирайте что вам важнее: хорошая прибыль или крепкий сон, а там и определитесь

Источник

Почему сейчас в Москве выгодно инвестировать только в офисы

Рассказываем, почему частный инвестор, обладающий капиталом в 30–70 млн руб. (или 200–500 млн руб. в случае инвестиционной компании), в 2021 году должен задумываться о приобретении офисов в деловом центре Москвы.

Давайте расставим все точки над i и построим лонгрид в виде ответов на очевидные (и не очень) вопросы.

Жилье больше невыгодно для инвесторов?

К сожалению, да. Из актива квартира постепенно превращается в пассив. Дело в том, что в 2020 году многие частные инвесторы бросились спасать свои капиталы в квадратных метрах. При низких ставках на ипотеку (6,5%) цены на жилье в Москве и по всей России взлетели на 15–30%. Сейчас цены на пике, и расти бесконечно они не могут, покупать в такой ситуации невыгодно. Спекулятивные инвестиции (купил на старте продаж дешевле, а продал позже и подороже) могут также оказаться бесперспективными из-за проектного финансирования (эскроу), когда рост стоимости «квадрата» определяется не спросом, а банком. Сдавать квартиру в аренду в Москве (нет арендаторов из-за ковида, большое количество квартир в простое) — означает понизить годовую доходность до 3–5% IRR, что сравнимо с низкими текущими ставками по банковским вкладам.

«Сдача в долгосрочную аренду объектов жилой недвижимости приносит 4–5% IRR. В последнее время эта доходность падает, так как стоимость 1 кв. м жилья растет, а арендные ставки на квартиры стагнируют», — прокомментировал инвестиционный директор ИГ «ТРИНФИКО» Артем Цогоев.

Стоит ли инвестировать в ретейл?

Торговая недвижимость — это одна из составляющих консервативного инвестиционного портфеля. Если есть возможность часть капитала вложить в покупку магазина — почему бы и нет?

Однако в стрит-ретейле важна не доходность (от 6% до 11% IRR в зависимости от локации в Москве), а срок окупаемости. Ожидать возврата капитала в ближайшие семь-восемь лет не стоит, основное количество предложений на московском рынке ретейла окупится лет через 11–12 минимум. Также нужно понимать, что спекуляции на рынке торговых помещений невозможны: цены уже долгое время находятся на максимальных уровнях, за сколько купили, за столько и продадите в лучшем случае.

Ретейл — это не про «ленивый» бизнес, им нужно заниматься лично, ежедневно и профессионально. Буквально: вам могут продать помещение, куда найти арендаторов будет нереально (бывают случаи, когда над помещением стрит-ретейла живет, например, активист-общественник, который запрещает любую деятельность в доме и регулярно пишет в мэрию. Что вы будете делать в этом случае?). К тому же торговые арендаторы, особенно в период пандемии, несут на себе большое количество бизнес-рисков. Человек, который впервые инвестирует в ретейл, очень рискует.

А куда инвестируют самые богатые?

А что происходит с офисами в Москве?

С 2014 года в столице практически отсутствовало новое офисное строительство. Это привело к снижению доли свободных офисов без арендатора (вакансии) с 25% в 2014 году к 5% в начале 2020-го. Конечно, за пандемию вакансия выросла (привет удаленке!), по разным оценкам, на 6–7% и на первый квартал 2021 года составила, по оценке Knight Frank, 11–12% для офисов класса А. Но нужно понимать, что вакансия — это средняя температура по больнице, весь срез Москвы по А и В классу. Если начать разбираться, то выясняется следующее: вероятность того, что вы сможете снять/купить помещение площадью 5–10 тыс. м во вновь построенных офисных объектах высокого класса, практически нулевая. Таких объектов не существует. Как не существует и предложения офисов по 50–60 тыс. кв. м в центре Москвы для крупных компаний. Практические все, что строится из офисов, расположено не в самых центральных локациях, а на периферии.

«На фоне снижения доли вакантных площадей в развитых деловых локациях столицы — Центральном округе и ММДЦ «Москва-Сити» — девелоперы обратили внимание на площадки, расположенные за ТТК и МКАД. Так, наибольший прирост объема предложения с 2017 по 2020 год произошел в зонах ТТК — МКАД и за пределами МКАД с показателями роста на 6% и 13% соответственно. Данный тренд подтверждают быстро развивающиеся деловые кластеры, такие как Химки, Новая Москва и Сколково», — рассказала директор по продажам офисов департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Ирина Артемова.

«Москва-Сити» — перегретый субрынок?

Не перегретый, а востребованный.

Качественных объектов офисной недвижимости, которые можно купить, мало во всей Москве, тем более в Сити. Дефицит офисов здесь стал драйвером дальнейшего градостроительного развития Москвы в сторону «Большого Сити» (территории в сторону Хорошево-Мневников). Последние построенные в Сити башни ушли крупным и моноарендаторам, а предложение в строящихся (Grand Tower и One Tower) пока не ориентировано на продажу инвесторам, тем более частным. В других башнях «Москва-Сити» стоимость 1 кв. м офисного пространства начинается от 350 тыс. руб. за офисное помещение, и нужно понимать, что это далеко уже не новые здания, прошедшие пик своей капитализации.

Как можно инвестировать в офисы?

Какие офисы сейчас может приобрести частный инвестор?

В основном — офисы класса А и В. Это могут быть офисные помещения в строящихся или уже построенных зданиях (в том числе с арендаторами, то есть готовый арендный бизнес). Площадь экспонируемых помещений стартует от 100 кв. м, рассказал Цогоев. Помещений большей площади для инвесторов и не надо: по оценке консультантов, за время пандемии в офисах сократилось количество квадратных метров на одного человека, и при прежнем количестве сотрудников компании арендуют меньший объем офисных площадей.

Если говорить о небольших инвесторах, то рабочих вариантов не так много. Вот какие назвал по запросу РБК управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников:

По оценке Цогоева, в Москве существует пять-шесть активных девелоперов офисных зданий, привлекающих средства частных лиц в свои инвестиционные продукты — офисы для сдачи в аренду. Сдача большинства из этих строящихся БЦ запланирована на 2025–2027 годы.

Как воспользоваться рыночной ситуацией с офисами?

Ответ — купить офисное пространство в инвестиционных целях в качественном строящемся БЦ, расположенном в востребованной локации, с горизонтом реализации в несколько лет.

Одним из немногих офисных проектов, который подпадает под многие рыночные факторы с выгодной для себя стороны, можно назвать деловой центр iCITY от MR Group. Вот сайт проекта, а вот — отличная обзорная статья на РБК о таких цифровых небоскребах. Это ТТК рядом с «Москва-Сити», в проекте, стартовавшем полгода назад, пока еще умеренные цены и виден существенный запас по цене — по оценке MR Group, не менее 30% по средним этажам (поскольку разный запас стоимости по верхним, нижним, средним этажам). «Окно возможности» в проекте для небольших и средних инвесторов, особенно переходящих с жилого рынка, с чеком 50–70 млн руб. продлится еще около года. Далее цена на офисы, возможно, перестанет быть инвестиционной и перейдет в стадию рыночной, окончание строительства запланировано на 2024 год.

Из неочевидных для инвесторов вещей: концепцию проекта iCITY разработало американское архитектурное бюро Хельмута Яна JAHN architecture. В Москве крайне мало проектов, особенно офисных, создается архитекторами с мировым именем.

Кроме того, iCITY уникален двумя отдельными лобби — на первом и шестом этажах. Это распространенная мировая практика, но в России делается впервые. И третье: iCITY стоит в уникальной точке Москвы, где пересекаются три транспортных составляющих (МЦД, МЦК и классическое метро). В Москве только две такие точки, вторая находится на востоке города.

Удаленка сделала офисы ненужными?

Да, но… По рынку офисов в 2020 году был нанесен сокрушительный удар: пандемия создала все условия для удаленной работы вне офисов для тысяч людей.

«Фактически сектор стремительно восстанавливается, более того, компании-арендаторы активно переезжают, выбирают новые локации и создают офисные пространства, отвечающие последним тенденциям», — уточнил Артем Цогоев. По его словам, сейчас уже заметны две тенденции:

«Несмотря на общее убеждение в пандемийный год о невостребованности офисных площадей, офисный рынок в городах с высокой деловой активностью жив вопреки всем опасениям, что компании уйдут полностью на удаленку, ставки и уровень вакансии возвращаются к допандемийным, что гарантирует определенный уровень стабильности вложений для инвесторов даже в случае экстремальных стрессов. Практика показала, что в хороших локациях качественные офисные объекты с удачной концепцией по-прежнему востребованы и интересны с точки зрения инвестирования», — поделился своим мнением Денис Колокольников из RRG.

Сколько можно заработать на аренде офисов?

Эксперты по-разному оценивают доходность от инвестиций в офисы Москвы. Артем Цогоев считает, что офисы способны принести инвестору от 7% до 10% IRR в зависимости от класса и расположения. «Мои расчеты показывают, что в реальности инвестирование средств в офис класса А площадью около 150 кв. м в новом проекте может обеспечить примерно 12% IRR до налогов (на имущество и на прибыль) и около 9% IRR — после», — отметил эксперт.

Денис Колокольников из RRG считает, что доходность от инвестиций в офисы может принести до 15% IRR: «Причем верхняя граница достижима в случае приобретения дистресс-активов или отличных активов, но в случае срочной или аукционной продажи. И это, скорее, штучные ситуации, где нужно поработать для того, чтобы добиться такой доходности. Часто для этого нужно правильно оценить актив, что-то улучшить, «отратировать» арендаторов, грамотно распределить доходы/расходы. Если говорить о спокойной консервативной модели инвестиций, то 9–10%-ная ежегодная доходность в нынешних реалиях — это хорошо. Все что выше — бенефит».

Материалы статьи носят исключительно ознакомительный характер и не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями

Источник