какая прибыль в строительстве считается нормальной
Игры строителей: как не переплатить подрядчику?
Эксперт практики «Финансовый контроль в строительстве» КСК групп
Определяем сметную стоимость: как избежать финансовых потерь и налоговых доначислений при строительстве
Ваша компания планирует построить завод, склад или новый магазин. Что нужно сделать в первую очередь? Составить смету. Важно не только построить здание, которое не рухнет через два года, но и не переплатить за стройку. Если смета составлена неправильно, сначала вы переплатите подрядчику, а потом можете получить доначисления от налоговой. Тщательно составленная смета избавит вас от этих проблем.
На основании сметной стоимости определяется размер капитальных вложений инвестора, финансируется строительство, оплачиваются расходы подрядчика за работы. От правильного расчета сметной стоимости зависит успех проекта.
По опыту экспертов КСК групп, первоначальный бюджет строительства всегда увеличивается в ходе проекта. В среднем он возрастает на 25–30%, в ряде случаев – на 100%. К чему это приводит?
Во-первых, если расходы «надуманные» – это финансовые потери. Вам никто не вернет деньги, которые вы заплатили за воздух. Во-вторых, если расходы невозможно подтвердить документально, возникают налоговые риски. Инвестор и заказчик могут получить доначисления на сумму до 50% от размера необоснованного увеличения бюджета строительства.
Чтобы этого не случилось, нужно контролировать подрядчика. Ниже поговорим о том, из чего складывается сметная стоимость, как правильно составить смету и как строители завышают бюджеты, манипулируя цифрами.
Что скрывает подрядчик: как завышается размер прямых затрат в смете?
Сметная стоимость строительства состоит из прямых затрат, накладных расходов и сметной прибыли.
Прямые затраты – это строительные материалы, эксплуатация строительных машин и механизмов, заработная плата рабочих и строителей. То есть это затраты на ресурсы, необходимые для строительства. Стоимость материалов, деталей и конструкций включает в себя затраты на их приобретение и доставку на склад или стройплощадку.
Подрядчик использует строительные материалы как механизм завышения бюджета строительства: в сметах указывает завышенный объем, не соответствующий проекту, в стоимость материала закладывает дополнительные расходы по транспортировке, «накручивает» двойной НДС (в сметной строке и по ее итогу).
Компания – производитель кондитерских изделий решила построить склад для хранения продукции. Перед заключением договора с подрядчиком фирма предоставила сметную документацию экспертам КСК групп для анализа. В разделе «Дождевая канализация» были заложены асбестоцементные трубы диаметром 500, 300 и 125 мм. Эксперт проверил количество и стоимость труб: стоимость была завышена на 40% от рыночной стоимости, а количество увеличено на 30% от проектных данных. После корректировки удалось сократить издержки на 3 млн рублей на этом небольшом участке работ.
Как правило, оптовые поставщики предоставляют подрядчикам скидки (в среднем – 30%). Правда, подрядчик эту скидку в смете не отражает.
Помимо стоимости материалов, в прямых затратах учтены расходы на эксплуатацию строительных машин и механизмов: оплата труда машинистов, перебазировка машин в период строительства, подготовка к эксплуатации и амортизационные отчисления.
Подрядчик имеет право экономить на строительных работах или материалах, если это не вредит качеству. На практике все наоборот: недобросовестный подрядчик нарушает технологии и берет с заказчика дополнительные деньги.
Строительство производственного комплекса – подготовительные и земляные работы стоимостью 38 млн руб. (объем котлована – 45 000 куб. м). Подрядчик заявил, что 10% от общего объема рытья котлована будет осуществляться ручным способом (стоимость – более 11 млн руб.). Дешевле сделать это с помощью техники. Служба технического надзора КСК групп снизила процент ручного труда до 1% (1 млн руб.). Таким образом, заказчик сэкономил 10 млн руб.
Последнее, что входит в прямые затраты, – это трудовые ресурсы, то есть оплата труда рабочих и строителей.
Тонкости расчета: экономим до 10% от накладных расходов
Накладные расходы нужны для того, чтобы организовать работы. Согласно «Методическим указаниям по определению накладных расходов в строительстве (МДС 81-33.2004)», в состав накладных расходов включены затраты на административно-хозяйственное обслуживание сотрудников подрядчика, на обслуживание работников строительства, на организацию работ на строительных площадках и другие расходы.
Как определить размер накладных расходов? Есть отраслевые укрупненные нормативы накладных расходов, которые зависят от сферы выполнения работ. Сметная документация составляется по сметно-нормативным базам (ФЕР, ТЕР, ТСН и т. д.). Для строительства промышленного объекта (завода) накладные расходы составляют 106%, для жилого дома – 112%. Такой способ учета накладных расходов не отражает фактические затраты подрядчика и применяется только при составлении инвесторских смет. При расчетах между заказчиком и подрядчиком по фактическим данным применяют проценты накладных расходов по видам работ.
В коммерческих сметах накладные расходы прописываются в итогах смет. Подрядчики «любят» прописывать накладные расходы, начисляя их на все позиции по смете, то есть на стоимость работ и стройматериалов вместе. Однако такие расходы определяются в процентном отношении от фонда оплаты труда.
Торговая компания приобрела нежилое помещение. Для его ремонта пригласила подрядчика, который позиционировал себя как лакшери-компания в отрасли.
В смете на черновые работы у подрядчика консультанты обнаружили следующее:
– прочие работы – 250 000,00 руб.;
– огнетушители, аптечки – 100 000,00 руб.;
– накладные расходы – 15% на все позиции, включая материалы.
Но по МДС 81-33.2004 огнетушители, аптечки входят в состав накладных расходов как временные приспособления и устройства. Они были исключены из сметы, так же, как и накладные расходы на материалы: этот вид расходов применяется только к работам. Это помогло сэкономить 670 тыс. руб. от общей суммы в 6 млн руб.
Как правильно рассчитать сметную прибыль
Сметная прибыль идет на развитие производства и материальное стимулирование работников. В нее включаются затраты на налог на прибыль, налог на имущество, на модернизацию оборудования и реконструкцию объектов основных фондов, на премии для работников.
Сметная прибыль определяется так же, как и накладные расходы. Есть только одно отличие: у сметной прибыли свои нормативные проценты, они меньше, чем у накладных расходов. Если смета составляется по нормативным базам ФЕР, ТЕР или ТСН, то укрупненно принимается единый процент сметной прибыли – 65%. На процент не влияет, промышленное это строительство или жилое.
Важно помнить, что если условия работ отличаются от общепринятых (например, работы в подземных тоннелях, сварка труб под водой, строительство на склонах гор), а средств для покрытия расходов подрядчика стало не хватать, то по согласованию рекомендуется разработать и принять индивидуальный размер сметной прибыли.
Не экономьте на контроле подрядчиков – обойдется дороже
Из сложившейся практики инвестиционно-строительной деятельности разработана структура сметной стоимости строительства, на основе которой заранее определяют размеры будущих капиталовложений:
– расходы на оплату труда рабочих – 15–25%,
– стоимость материалов – 45–55%,
– расходы на эксплуатацию машин – 8–10%;
Теперь вы знаете, как поэтапно решить задачу финансирования строительного проекта: от определения сметной стоимости отдельных видов работ и затрат и до определения сметной стоимости объекта строительства.
Структура сметной стоимости, определяющая размеры капиталовложений.
Но никто не застрахован от воровства со стороны подрядчика. Надежный способ предотвратить это – финансовый и технический контроль. Проверяйте сметную документацию на правильность указания работ и их объемов, сравнивайте, соответствуют ли выполненные объемы работ объемам в проектно-сметной документации. Контролируйте соблюдение требований СНиП по вопросам качества и сроков строительно-монтажных работ. И главное – оценивайте каждую норму договора подряда. В нем не должно быть лазеек, которые помогут подрядчику завысить бюджет.
Если затруднительно делать это силами штатных сотрудников, рекомендуем создать специализированный производственно-технический отдел в вашей компании, привлечь стороннюю службу технического надзора на время строительства или внешних консультантов для финансового контроля в строительстве. Не платите подрядчику больше, чем нужно! Обращайтесь к профессионалам. Эксперты КСК групп помогут вам проконтролировать исполнение подрядчиком своих обязательств, снизить финансовые и налоговые риски.
Девелоперская маржа: сколько зарабатывают застройщики на продаже жилья
В среднем по России сметная стоимость строительства многоквартирных домов составляет 49,5 тыс. руб. При этом стоимость предложения в новостройках для покупателей достигает 53,8 тыс. руб., а на вторичном рынке — 60 тыс. руб. Таким образом, разница в стоимости строительства для девелоперов и цене для конечного покупателя составляет 8%, или 4,3 тыс. руб. Такие данные приводятся в справке, подготовленной Союзом инженеров-сметчиков России на сентябрь 2019 года.
Специалисты Союза сравнили среднюю стоимость строительства многоквартирных жилых домов массового сегмента с ценами на рынке недвижимости по регионам. Показатели себестоимости приводятся в рублях на 1 кв. м общей площади квартир жилых зданий с учетом НДС. Учитываются базовая отделка квартиры, лифты, наружные сети, благоустройство территории и развитие инфраструктуры, а также затраты застройщиков в процессе подготовки, строительства и сдачи дома. Для домов без отделки эти показатели должны быть уменьшены на 6–8%, поясняется в методологии расчетов.
Самые высокие цены и разница между сметной стоимостью строительства и цены для покупателей в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области. Согласно исследованию, в столице застройщику возведение 1 кв. м обходится в 95,6 тыс. руб., а стоимость для клиента — 150 тыс. руб. Таким образом, девелопер получает разницу между затратами на стройку после продажи жилья в среднем 36,3%. В Санкт-Петербурге и Подмосковье эта разница составляет 23,7% (88,4 тыс. руб. и 115,9 тыс. руб. за 1 кв. м) и 16,22% (74,8 тыс. руб. и 89,3 тыс. руб. за 1 кв. м) соответственно.
В большинстве регионов России средняя сметная стоимость строительства меньше 50 тыс. руб. за 1 кв. м и редко превышает показатель в 60 тыс. руб. за «квадрат». Диапазон цен строительства для девелоперов (за исключением столичных регионов) — от 36 тыс. руб. до 66 тыс. руб. за «квадрат», следует из справки. Также разница в сметной стоимости и ценах предложения во многих регионах составляет менее 10% и даже 5%.
Средняя стоимость строительства и цены на жилье в новостройках
Высокая стоимость строительства и маржа девелопера в целом выше в крупных городах России, чем в небольших населенных пунктах. В некоторых северных регионах сметная стоимость высока из-за сложных климатических условий и удаленности городов от всей инфраструктуры. Однако, согласно исследованию, в Таймырском Долгано-Ненецком районе Красноярского края разница между сметной стоимостью строительства и продажей жилья отрицательная. При строительной стоимости «квадрата» в новостройках в 36,3 тыс. руб. средняя стоимость предложения составляет 35,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Похожая ситуация отмечается и в Иркутской области (Усть-Ордынский Бурятский округ).
Девелоперская маржа сжимается
Времена, когда девелоперский бизнес был сверхдоходным, закончились еще в 2007 году, отмечает директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России, президент МООСРСО «Союз инженеров-сметчиков» Павел Горячкин. По его словам, во многих регионах прибыль носит оборотный характер и не является сверхдоходом — это, скорее, бизнес ради бизнеса.
«Последние два года мы отмечаем тенденцию, что в некоторых регионах стоимость продажи ниже себестоимости строительства. Это говорит о плохой экономике девелоперских проектов — маржи либо нет, либо может уйти в минус», — говорит Горячкин.
Сегодня разумный диапазон маржинальности девелоперского бизнеса находится в диапазоне от 12% до 18% и должен превышать затраты от строительства до продажи квартир в новостройках, говорит Горячкин. Регионы, где получают такую рентабельность, сегодня можно пересчитать по пальцам, отмечают эксперт. Также немного регионов, где маржа застройщика составляет еще приемлемый для бизнеса уровень в 8–12%, продолжает Горячкин.
Девелоперы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», говорят и о сокращении маржи застройщиков. Сегодня, по оценке генерального директора компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексея Перлина, показатель, к которому стремятся застройщики, — уровень маржинальности не ниже минимального порога в 10–15%. Это именно та самая финансовая подушка безопасности на случай изменения конъюнктуры рынка, будь то резкое падение спроса, рост стоимости строительных материалов, поправки в 214-ФЗ или любые другие события, подразумевающие неучтенные издержки, поясняет он.
Строительство является одной из самых низкорентабельных отраслей российской экономики, убежден генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. По данным ФНС РФ, в 2018 году рентабельность продаж в строительстве составила 6,1%, тогда как, скажем, в добыче различных полезных ископаемых этот показатель варьируется от 30% до 50%. Такой показатель прямо связан с относительно высоким уровнем издержек и невысоким уровнем цен в большинстве регионов страны, поясняет Игнахин.
Вместе с тем нельзя сказать, что ситуация везде одинакова. В Москве, Санкт-Петербурге и ряде других регионов (преимущественно в крупных городах) рентабельность строительства, конечно, намного выше, поэтому здесь эта отрасль активно развивается, но в целом по стране ситуация действительно сложная, считает Игнахин. Особенно такое положение дел неприятно в связи с переходом на проектное финансирование. По его словам, средняя стоимость заемного капитала под строительство (12–13%) выше средней рентабельности в строительстве, что создает проблемы при получении кредитов застройщиками — банки считают такие инвестиции рискованными.
Понятие и расчет сметной прибыли
Сметная прибыль представляет собой ту часть стоимости строительных работ, которая не относится на себестоимость. Это средства, нужные для возмещения расходов подрядчика, выплаты вознаграждений работникам.
Российское законодательство содержит довольно широкий перечень строительных работ. Еще шире он становится, если добавить в него понятия, используемые специалистами на практике. Между тем далеко не все понимают, какое содержание стоит за тем или иным понятием и как все эти виды работ соотносятся между собой. Неправильное определение вида осуществляемой деятельности строительного характера может повлечь наложение административного штрафа или даже признание объекта самовольной постройкой.
Какое существует разграничение видов строительных работ?
Посмотреть ответ
Понятие сметной прибыли
Сметная прибыль представляет собой сметный доход субъекта с учетом вычета себестоимости работ. Средства направляются на:
Размеры сметной прибыли определяются при заключении каждого нового контракта. Она может устанавливаться в ходе переговоров фирмы и заказчика. В СП не входят накладные (то есть непрямые или непредвиденные) расходы организации. В статье 709 ГК РФ указано, что СП считается вознаграждением подрядчика.
Сметная прибыль определяется в процентах в рамках законодательной нормы. База для расчетов – зарплата сотрудников. Она должна составлять не менее 65% от СП. При расчетах также нужно учесть среднюю стоимость работ, нормы самой компании. При расчете СП нужно принимать во внимание соответствующие Методические указания (МДС 81-25.2001).
Вопрос: По договору строительного подряда подрядчик обязуется за определенную сумму построить объект. Каковы налоговые последствия для подрядчика в целях исчисления НДС и налога на прибыль, если подрядчик выполнил дополнительные работы, не учтенные в смете, не предупредив заказчика?
Посмотреть ответ
Что входит в состав сметной прибыли
В структуру СП включены эти направления расходов:
К СВЕДЕНИЮ! Примечания к бухгалтерской отчетности – это одно из оснований определения индивидуального норматива СП.
Что не входит в сметную прибыль
Не все направления расходов могут быть учтены при определении СП. Это траты, не относящиеся к производственной деятельности фирмы:
В смету не включаются также траты на поддержание инфраструктуры компании:
Это также расходы подрядчика, однако они не относятся к конкретному проекту.
Если строительные работы финансируются из государственного бюджета, структура сметной стоимости формируется из этих составляющих:
Также в структуру могут входить и прочие составляющие.
Разница между применяемыми режимами налогообложения относится к сметной прибыли подрядчика-«упрощенца» или нет?
Нормативы сметной прибыли
Нормативы СП приведены в соответствующих методических указаниях. В частности, это Методические указания по расчету сметной прибыли МДС 81-25.2001, утвержденные Постановлением Госстроя №15 от 28 февраля 2001 года. Они должны обязательно использоваться субъектами, реализующими проекты за счет средств из этих источников:
Вычисление норматива СП выполняется в процентах от ФОТ работников и механизаторов при текущих ценах.
Нормативы подразделяются на эти разновидности:
Процентная ставка к ФОТ по направлениям работ устанавливается федеральными и местными центрами по ценообразованию в строительной сфере. Иногда подрядчики могут использовать понижающие коэффициенты. Стороны строительного контракта имеют равные права при подборе расчетного норматива.
Норматив СП при составлении сметы по строительному проекту начисляется в зависимости от методики установления сметной стоимости строительного материала, стадий проектирования. Начисление выполняется на этих этапах:
Строительные работы могут осуществляться ИП или ФЛ. При этом оформляется соглашение о бытовом и строительном подряде. Размер сметной прибыли устанавливается с учетом индивидуальной нормы. Последняя должна быть согласована с заказчиком.
Сметная прибыль в строительной сфере: формулы и расчеты
Индивидуальные нормативы формируются тогда, когда общеотраслевые нормативы по направлениям работ не возмещают все издержки фирмы на развитие производства и материальное стимулирование штата. Обычно расчет осуществляется самим подрядчиком. Однако его итоги обязательно должны быть согласованы с заказчиком. Специалистами со стороны заказчика осуществляется экспертиза. Если в ходе экспертизы возникли разногласия, подрядчику нужно внести все нужные корректировки. Потом расчет еще раз направляется на повторное согласование. Подрядчик может делегировать свою обязанность по расчетам региональным центрам по ценообразованию или проектным организациям.
Индивидуальный норматив определяется по этой формуле:
Формула эта включает в себя такие показатели:
Если локальный сметный расчет не подразделен на отдельные разделы, начисление СП выполняется в завершении всего расчета. Если смета подразделена на главы, начисление производится под каждой главой в завершении сметы.
К СВЕДЕНИЮ! Строительная норма прибыли определяется в соответствии с разным порядком. Все зависит от метода определения сметной стоимости строительной продукции и стадии формирования проекта документации.
По актуальному уровню цен
Первая стадия – это стадия «Проект»:
Вторая стадия – это стадия «Рабочие документы»:
В формуле используются эти значения:
Расчеты обычно производятся обычно самим подрядчиком.
Базисно-индексный метод
Сначала идет стадия «Проект»:
Потом идет стадия «Рабочая документация»:
В формуле используются эти значения:
Все расчеты оформляются в виде определенной таблицы.
Усредненная структура сметной прибыли
Размер каждой из групп трат в СП определяется назначением строительных работ. Рассмотрим усредненную таблицу, на которую можно ориентироваться:
Зачем рассчитывать рентабельность
Рентабельность — это экономический показатель, который показывает, насколько эффективно используются ресурсы: сырье, кадры, деньги и другие материальные и нематериальные активы. Можно рассчитать рентабельность отдельного актива, а можно — всей компании сразу.
Рентабельность рассчитывают, чтобы спрогнозировать прибыль, сравнить компанию с конкурентами или предсказать доходность инвестиций. Еще рентабельность предприятия оценивают, если собрались его продавать: компания, которая приносит больше прибыли и при этом тратит меньше ресурсов, стоит дороже.
Как рассчитывается рентабельность
Существует коэффициент рентабельности — он показывает, насколько эффективно используются ресурсы. Этот коэффициент — это отношение прибыли к ресурсам, которые вложили, чтобы ее получить. Коэффициент может выражаться в конкретной величине прибыли, полученной на единицу вложенного ресурса, а может — в процентах.
Например, компания производит сметану. 1 литр молока стоит 5 рублей, а 1 литр сметаны — 80 рублей. Из 10 литров молока получается 1 литр сметаны. Из 1 литра молока можно сделать 100 миллилитров сметаны, которые будут стоить 8 рублей. Соответственно, прибыль с 1 литра молока — 3 рубля ( 8 Р − 5 Р ).
А другая компания производит мороженое. 1 килограмм мороженого стоит 200 рублей. Для его производства надо 20 литров молока по той же цене — 5 рублей за литр. Из 1 литра молока получится 50 граммов мороженого, которые будут стоить 10 рублей. Прибыль с 1 литра молока — 5 рублей ( 10 Р − 5 Р ).
Вывод: отдача от ресурсов при производстве мороженого выше, чем при производстве сметаны, — 100% > 60%.
Коэффициент рентабельности может выражаться также в количестве затраченных ресурсов, которые понадобились, чтобы получить фиксированную сумму прибыли. Например, чтобы получить 1 рубль прибыли в случае со сметаной, надо потратить 330 миллилитров молока. А в случае с мороженым — 200 миллилитров.
Виды показателей рентабельности
Чтобы оценить эффективность работы компании, используют несколько показателей рентабельности. Каждый из них рассчитывается как отношение чистой прибыли к какой-то величине:
Проще говоря, показатель рентабельности — это прибыль, которую делят на тот показатель, рентабельность которого хотят узнать.
Порог рентабельности
Порог рентабельности — это минимальная прибыль, которая покрывает затраты. Например, вложения, если речь идет об инвестициях, или себестоимость — если о производстве продукции. Когда говорят о пороге рентабельности, чаще всего используют термин «точка безубыточности».
Рентабельность активов (ROA)
Показатель ROA рассчитывают, чтобы понять, насколько эффективно используются активы компании — здания, оборудование, сырье, деньги — и какую в итоге они приносят прибыль. Если рентабельность активов ниже нуля, значит, предприятие работает в убыток. Чем выше ROA, тем эффективнее организация использует свои ресурсы.
Как рассчитать рентабельность активов. Это отношение чистой прибыли за определенный период к стоимости активов.
П — прибыль за период работы;
ЦА — средняя цена активов, которые находились на балансе в это же время.
Рентабельность продаж (ROS)
Рентабельность продаж показывает долю чистой прибыли в общей выручке предприятия. При расчете коэффициента вместо чистой прибыли также может использоваться валовая прибыль или прибыль до уплаты налогов и процентов по кредитам. Называться такие показатели будут соответственно — коэффициент рентабельности продаж по валовой прибыли и коэффициент операционной рентабельности.
Как рассчитать рентабельность продаж. ROS рассчитывают как отношение прибыли к выручке.
Рентабельность основных производственных фондов (ROFA)
Основные производственные фонды — активы, которые организация использует для производства товаров или услуг и которые при этом не расходуются, а только изнашиваются. Например, здания, оборудование, электрические сети, автомобили и т. п. ROFA показывает доходность от использования основных средств, которые участвуют в производстве продукта или услуги.
Как рассчитать рентабельность основных производственных фондов. Это отношение чистой прибыли к стоимости основных средств.
П — чистая прибыль организации за нужный период;
Цс — стоимость основных средств компании.
Рентабельность оборотных активов (RCA)
Оборотные активы — это ресурсы, которые используются компанией для производства товаров и услуг, но которые, в отличие от основных фондов, полностью расходуются. К оборотным активам относят, например, деньги на счетах предприятия, сырье, готовую продукцию на складе и т. п. RCA показывает эффективность управления оборотными активами.
Как рассчитать рентабельность оборотных активов. Это отношение чистой прибыли к оборотным средствам.
П — чистая прибыль за определенный период;
Цо — стоимость оборотных активов, которые использовали для производства товара или услуги за это же время.
Рентабельность капитала (ROE)
ROE показывает, с какой отдачей работают деньги, вложенные в компанию. Причем вложения — это только уставный или акционерный капитал. Чтобы рассчитать эффективность использования не только собственных, но и привлеченных средств, используют показатель рентабельности задействованного капитала — ROCE. Он дает понять, какой доход приносит компания. Рентабельность капитала сравнивают не только с аналогичными показателями других компаний, но и с другими видами инвестиций. Например, с процентами по банковским вкладам, чтобы понять, есть ли смысл инвестировать в бизнес.
Как рассчитать рентабельность капитала. Это отношение чистой прибыли к капиталу компании, включая резервы.